燕郊产业空心化困局
一个镇承载一座城的重负与期待
恐怕没有其他地方像燕郊这样，几乎以一个“镇”的行政规格承接了一座“城”的发展期待。数年之间，几倍于实际发展能力的扩张需求，迫使开发商们放弃“按部就班”而选择加快速度。由此造成的后果之一，就是许多住宅楼盘被“揠苗助长”，仓促建设过程中留下种种的后遗症。
随着北京房价上涨，部分北漂选择在房价相对较低的燕郊置业，尽管楼市一片火爆，但燕郊房地产市场却一直处于严重封闭状态，本土企业长期占据主导地位，福成开发的上上城系列、兴达的夏威夷系列、燕达的首尔系列、汇福的纳丹堡和悦榕湾系列、天洋控股开发的天洋城系列是整个燕郊房地产市场绝对主力。
港中旅是燕郊真正意义上第一家外来房地产企业。“燕郊房地产市场很封闭，这么多年来，虽然市场火爆，但是从没有一线房企进入，不是不想进来，是进不来，本地企业拿地便宜，也没有任何附加条件，外地企业进来不仅拿地价格高，而且必须配建一定的公建项目，最主要的原因是当地政府和本地开发商之间已经形成利益链条，容不得别人进来，在燕郊能大片拿地的也就那么几家开发商。”当地一位地产项目负责人告诉记者。
据上述人士透露，燕郊房地产企业获得开发用地主要有三个途径：其一是通过正常招拍挂程序拿地;其二是城中村改造项目，即燕郊下属各个村庄改造项目;其三是通过变更土地用途。而在燕郊，以后两种途径为主。
燕郊城中村改造项目以当地开发商为主。在工业用地用途的变更方面，作为一个国家级高新区，燕郊一直以来土地供应主要侧重工业用地、仓储用地和金融商业用地，商品房住宅用地供应量相对较少。随着燕郊人口不断攀升，原有建设用地已经难以满足房地产需求，再加上房地产行业利润较高，开始出现工业用地、仓储用地和其他综合性用地通过变更规划变为建设用地的情况。
整个燕郊，类似工业用地变更项目很多，以汇福悦榕湾项目为例，该项目原为汇福国际健康中心项目，土地性质为50年产权综合性用地，2013年该项目用地进行用途变更，一部分变更为40年产权的商业金融用地，一部分变更为70年产权普通商品房用地。上述人士表示，前些年，“土地拿下来的时候都是工业性质或者综合用地，放几年就能变更土地性质”，这成了公开的“秘密”。据其介绍，由工业用地或者综合用地变更为商住用地，主要通过改变规划实现，“最难的是把农用地变为国有建设用地。只要成为国有建设用地，再进行土地性质方面的变更就容易多了”。
此外，还有部分项目以创意产业园、工业项目配建住宅、增加综合用地商住部分来实现。首尔甜城项目为燕达集团与韩国几家企业合作开发的创新产业园项目，但据记者了解，截至目前，正在建设中的只有住宅和公寓。而由兴达地产开发的夏威夷蓝湾项目原为兴达养老设备研发生产基地项目，该项目配套的有红木林住宅项目。目前，夏威夷蓝湾项目已开盘售出大半，而基地中的养老设备研发和生产基地项目一直未有实质性进展。无独有偶，天洋城四代项目为航天现代服务业发展区项目，整个项目除了一个航空博物馆即将建成外，全部为住宅、公寓及配套商业项目;百世金谷开发的燕郊产业园和世界华人收藏博物馆项目亦配建大量商品房项目。
更令人意外的是，还有项目在容积率上“偷梁换柱”。世界华人收藏博物馆项目，由百世金谷实业有限公司出资筹建，位于燕郊开发区南外环北侧，于2014年1月11日奠基。投资方表示将投入10亿元用于项目建设。据了解，该项目占地70亩，总建筑面积4.9万平方米，按此数据计算实际容积率为1.05，远低于规划报批的2.0容积率。多出来的容积率怎么不翼而飞了？原来，开发商来了个“偷龙转凤”，将剩余的容积率转到博物馆后面的商服公寓isoho上，将isoho公寓容积率由原设计的2.0提高到3.0以上，通过增加建设及销售面积，获取暴利。据了解，该项目在去年以商住两用房公开销售，现在已售罄。
按照燕郊开发区最初的规划，只有燕顺路两侧为居民区，其他地区主要为工业区，而目前，地产项目已经遍布整个燕郊。也因此，有业内人士预测道，“燕郊城区内的土地，很多已不适合做工业项目了，未来很可能会开发成住宅。”
“规划一张图”或破解困局
从2002年至今，燕郊开发楼盘超100多个，正在开发的20多个。楼市暴涨的背后也牵出了不少腐败事件。
2016年，廊坊市通报的市纪委查处的8起顶风违纪的典型案例，其中有两起村委会负责人接受开发商贿赂的案件，分别是：燕郊镇诸葛店村村委会主任杨贺，在诸葛店村拆迁改造过程中向开发商索要巨额财物，涉案金额3600余万元。高楼镇双营村党支部书记翟景林，在双营村土地流转过程中，向投资公司索要财物，侵占村集体土地流转资金，涉案金额1080余万元。
一位要求匿名的当地地产商说，这种“内容”高度一致的贪腐问题背后，深层原因往往只有一个，即地产无序开发。
燕郊的很多本土地产商一直热衷建住宅楼项目。原因很简单，房子不愁卖，利润比其他项目丰厚。因此也使很多地产商为了拿地不惜一切代价。
来自国家发改委的消息，近日，国家发展改革委、工业和信息化部、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部、水利部、国家林业局七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》(以下简称《意见》)。
《意见》主要包括五个方面，重点是推进土地集约节约利用，严格产业准入管理，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。
在京津冀一体化的推进下，环京楼市区域经济的价值开始显现，北京的诸多产业开始外溢到周边区域。在众多产业中，香河楼市尤为引人注目，像万科、五矿等各大房企争相进驻，本地房企也迎来发展利好，香河板块似有了“兵家必争之地”的势头。
记者了解到，未来通州与北三县将加强跨界地区统一管控，统一规划，实现“规划一张图”，共同开展生态红线和城市开发边界划定工作，严控城市发展规模，加强生态廊道管控，并在城市副中心与中心城区、东部地区和北三县之间建设大尺度绿色空间，防止连片发展，从而保证地区的生态安全与合理开发。
据悉，京津冀协同发展战略深入推进，为破解“燕郊之囧”带来契机，当地正采取系列措施缓解目前的城市运行压力。交通方面，连接北京的潮白河大桥正在兴建，102国道“瓶颈路”有望南移，轨道交通也有望成为缓解燕郊拥堵的新通道。教育方面，政府将在新建小区配建教育设施、招聘更多教师等方面做出努力。
未来，随着北京行政机构外迁通州，燕郊等区域将与北京协同规划、明确定位、协调管理，打造“产城融合”、宜居宜业的卫星城，有效服务于北京非首都功能疏解。在城市管理上超前规划，真正实现京津冀协同发展。
要缓解北京“大城市病”和“燕郊困局”，需解决产业协同问题。北京相关产业真正疏解出来、龙头企业外迁，才能带动整个产业链外迁，将人口、就业机会等吸附在外迁地，实现“产城融合”，否则“河北居住、北京上班”的难题就不易破解。
一些规划专家建议，未来京津冀有关区域宜打破各自为政、各自规划的局面，京津冀城镇群尤其是卫星城需有清晰明确定位，实现毗邻区域“规划一张图”，在空间、产业、生态、交通等重要层面实现真正协同，切实消除壁垒。, 百拇医药(郭煦)
恐怕没有其他地方像燕郊这样，几乎以一个“镇”的行政规格承接了一座“城”的发展期待。数年之间，几倍于实际发展能力的扩张需求，迫使开发商们放弃“按部就班”而选择加快速度。由此造成的后果之一，就是许多住宅楼盘被“揠苗助长”，仓促建设过程中留下种种的后遗症。
随着北京房价上涨，部分北漂选择在房价相对较低的燕郊置业，尽管楼市一片火爆，但燕郊房地产市场却一直处于严重封闭状态，本土企业长期占据主导地位，福成开发的上上城系列、兴达的夏威夷系列、燕达的首尔系列、汇福的纳丹堡和悦榕湾系列、天洋控股开发的天洋城系列是整个燕郊房地产市场绝对主力。
港中旅是燕郊真正意义上第一家外来房地产企业。“燕郊房地产市场很封闭，这么多年来，虽然市场火爆，但是从没有一线房企进入，不是不想进来，是进不来，本地企业拿地便宜，也没有任何附加条件，外地企业进来不仅拿地价格高，而且必须配建一定的公建项目，最主要的原因是当地政府和本地开发商之间已经形成利益链条，容不得别人进来，在燕郊能大片拿地的也就那么几家开发商。”当地一位地产项目负责人告诉记者。
据上述人士透露，燕郊房地产企业获得开发用地主要有三个途径：其一是通过正常招拍挂程序拿地;其二是城中村改造项目，即燕郊下属各个村庄改造项目;其三是通过变更土地用途。而在燕郊，以后两种途径为主。
燕郊城中村改造项目以当地开发商为主。在工业用地用途的变更方面，作为一个国家级高新区，燕郊一直以来土地供应主要侧重工业用地、仓储用地和金融商业用地，商品房住宅用地供应量相对较少。随着燕郊人口不断攀升，原有建设用地已经难以满足房地产需求，再加上房地产行业利润较高，开始出现工业用地、仓储用地和其他综合性用地通过变更规划变为建设用地的情况。
整个燕郊，类似工业用地变更项目很多，以汇福悦榕湾项目为例，该项目原为汇福国际健康中心项目，土地性质为50年产权综合性用地，2013年该项目用地进行用途变更，一部分变更为40年产权的商业金融用地，一部分变更为70年产权普通商品房用地。上述人士表示，前些年，“土地拿下来的时候都是工业性质或者综合用地，放几年就能变更土地性质”，这成了公开的“秘密”。据其介绍，由工业用地或者综合用地变更为商住用地，主要通过改变规划实现，“最难的是把农用地变为国有建设用地。只要成为国有建设用地，再进行土地性质方面的变更就容易多了”。
此外，还有部分项目以创意产业园、工业项目配建住宅、增加综合用地商住部分来实现。首尔甜城项目为燕达集团与韩国几家企业合作开发的创新产业园项目，但据记者了解，截至目前，正在建设中的只有住宅和公寓。而由兴达地产开发的夏威夷蓝湾项目原为兴达养老设备研发生产基地项目，该项目配套的有红木林住宅项目。目前，夏威夷蓝湾项目已开盘售出大半，而基地中的养老设备研发和生产基地项目一直未有实质性进展。无独有偶，天洋城四代项目为航天现代服务业发展区项目，整个项目除了一个航空博物馆即将建成外，全部为住宅、公寓及配套商业项目;百世金谷开发的燕郊产业园和世界华人收藏博物馆项目亦配建大量商品房项目。
更令人意外的是，还有项目在容积率上“偷梁换柱”。世界华人收藏博物馆项目，由百世金谷实业有限公司出资筹建，位于燕郊开发区南外环北侧，于2014年1月11日奠基。投资方表示将投入10亿元用于项目建设。据了解，该项目占地70亩，总建筑面积4.9万平方米，按此数据计算实际容积率为1.05，远低于规划报批的2.0容积率。多出来的容积率怎么不翼而飞了？原来，开发商来了个“偷龙转凤”，将剩余的容积率转到博物馆后面的商服公寓isoho上，将isoho公寓容积率由原设计的2.0提高到3.0以上，通过增加建设及销售面积，获取暴利。据了解，该项目在去年以商住两用房公开销售，现在已售罄。
按照燕郊开发区最初的规划，只有燕顺路两侧为居民区，其他地区主要为工业区，而目前，地产项目已经遍布整个燕郊。也因此，有业内人士预测道，“燕郊城区内的土地，很多已不适合做工业项目了，未来很可能会开发成住宅。”
“规划一张图”或破解困局
从2002年至今，燕郊开发楼盘超100多个，正在开发的20多个。楼市暴涨的背后也牵出了不少腐败事件。
2016年，廊坊市通报的市纪委查处的8起顶风违纪的典型案例，其中有两起村委会负责人接受开发商贿赂的案件，分别是：燕郊镇诸葛店村村委会主任杨贺，在诸葛店村拆迁改造过程中向开发商索要巨额财物，涉案金额3600余万元。高楼镇双营村党支部书记翟景林，在双营村土地流转过程中，向投资公司索要财物，侵占村集体土地流转资金，涉案金额1080余万元。
一位要求匿名的当地地产商说，这种“内容”高度一致的贪腐问题背后，深层原因往往只有一个，即地产无序开发。
燕郊的很多本土地产商一直热衷建住宅楼项目。原因很简单，房子不愁卖，利润比其他项目丰厚。因此也使很多地产商为了拿地不惜一切代价。
来自国家发改委的消息，近日，国家发展改革委、工业和信息化部、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部、水利部、国家林业局七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》(以下简称《意见》)。
《意见》主要包括五个方面，重点是推进土地集约节约利用，严格产业准入管理，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。
在京津冀一体化的推进下，环京楼市区域经济的价值开始显现，北京的诸多产业开始外溢到周边区域。在众多产业中，香河楼市尤为引人注目，像万科、五矿等各大房企争相进驻，本地房企也迎来发展利好，香河板块似有了“兵家必争之地”的势头。
记者了解到，未来通州与北三县将加强跨界地区统一管控，统一规划，实现“规划一张图”，共同开展生态红线和城市开发边界划定工作，严控城市发展规模，加强生态廊道管控，并在城市副中心与中心城区、东部地区和北三县之间建设大尺度绿色空间，防止连片发展，从而保证地区的生态安全与合理开发。
据悉，京津冀协同发展战略深入推进，为破解“燕郊之囧”带来契机，当地正采取系列措施缓解目前的城市运行压力。交通方面，连接北京的潮白河大桥正在兴建，102国道“瓶颈路”有望南移，轨道交通也有望成为缓解燕郊拥堵的新通道。教育方面，政府将在新建小区配建教育设施、招聘更多教师等方面做出努力。
未来，随着北京行政机构外迁通州，燕郊等区域将与北京协同规划、明确定位、协调管理，打造“产城融合”、宜居宜业的卫星城，有效服务于北京非首都功能疏解。在城市管理上超前规划，真正实现京津冀协同发展。
要缓解北京“大城市病”和“燕郊困局”，需解决产业协同问题。北京相关产业真正疏解出来、龙头企业外迁，才能带动整个产业链外迁，将人口、就业机会等吸附在外迁地，实现“产城融合”，否则“河北居住、北京上班”的难题就不易破解。
一些规划专家建议，未来京津冀有关区域宜打破各自为政、各自规划的局面，京津冀城镇群尤其是卫星城需有清晰明确定位，实现毗邻区域“规划一张图”，在空间、产业、生态、交通等重要层面实现真正协同，切实消除壁垒。, 百拇医药(郭煦)