药店一条街：在繁华中凋零
特区药店解剖之二
【编者按】像国内许多城市的药店一样，深圳药店在发展连锁之初，都喜欢到繁华的商业街开旗舰店(或称样板店)，一则是为了树立品牌形象，二则可抢占繁华商业街的有利地势，以图谋高销量的回报。但是事实往往不能向着连锁药店经营者所设想的方向去发展，这一点，在曾被业内誉为药店一条街的深圳东门已得到印证。
“深圳的房价真的很高，最贵的1平方米要1万～2万元。”在出租车上，一位四十多岁的司机对记者感慨地说。车窗外，巍然耸立的商品房处处可见。
近几年来，深圳在不断开发新区的同时，还对一些老城区进行了升级改造，东门就是其中之一。东门曾被深圳药品零售业内誉为“药店一条街”，在这条长1000米的街道上，包括“四大家族”在内的10多家药店集体见证了药品零售行业的黄金岁月。如今，东门已成为深圳最繁华的步行街，来往的行人川流不息，这些药店是否也随之更加昌盛？
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上一期，记者了解到深圳药品零售市场的主要消费特点，本期把目光转向深圳这条最具代表性的街道，以从中观察深圳药店跳动的脉搏。
只看到两家药店
无论你从哪个方向过来，只要一走进东门，就如同进入另一个世界。这里有数不清的行人，各种大型的商厦林立，两边一字排开的商铺令这条本来平凡的街道成为购物者的天堂。走在街上，顾客嘈杂的笑语夹着迎宾店员的吆喝声不时传来，刺激着记者的耳膜……
记者是从白马服装批发商场转进东门街的，首先去的是位于街旁的西华宫购物中心首层。在随行业内人士江先生的指点下，记者找到了藏身其中的一家一致药店，店内布局、品种与一般的药店无异。据江先生介绍，这家药店原来大得多，但经过几次“瘦身”后，现在只剩下几十平方米的经营面积。
从西华宫购物中心出来，记者开始在东门街漫步，不停地向两旁的商铺张望，各种商店都有，惟独不见药店的身影。
, 百拇医药
在经过“六福珠宝”商铺时，江先生告诉记者，这个位置原本是一家叫“仁德堂”的药店，但在2年多前因难以维持被迫关门了；距此商铺不远的另一个位置原本是某连锁公司的加盟店，7万元/月的租金令这家药店一年亏损了100万元，结果这家药店在开业一年后于2002年也关掉了。
据了解，在近几年里，东门街先后有多家药店撤离或关门。在整条街道，记者只找到了友和的一家平价药店，原来这是东门街“硕果”仅存的一家药店(因为一致药店藏身商场内，当地业内不把它划归到这条街道)。这家药店的门面很小，而且位于地下室。记者到该药店里走了一遭，发现这里的情形和先前在一致药店遇到的类似，只有为数不多的几名顾客。
按常理来说，商业的黄金地段是药店理想的选址之地，为何眼前密集的人流与两家药店的孤独身影形成巨大的反差？江先生向记者解释了原因：“除了租金的原因外，还有另外一个原因。你留意到没有，绝大部分来东门街的行人都是年轻人，他们来这里逛街的目的是购物而不是买药。”
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在白马服装批发商场的前方，麦当劳和肯德基这一对“难兄难弟”分坐两侧。据说这间麦当劳是其漂洋过海来到中国所开的第一家分店，它一定见证了东门市场多少年来的浮浮沉沉以及这里的药店的开开关关。
站在麦当劳与肯德基之间向东门街的尽头望去，人头涌涌，如过江之鲫。此时正值中午时分，天空艳阳高照，许多行人手里虽抓着遮阳伞，但无法撑开，因为行人与行人之间的空隙容不下撑开的伞。在如此巨大客流量的地段，药店却无法保持当初的繁荣，令人不禁唏嘘。
店内店外两重天
友和是深圳一家批零兼营的大型企业，其开设的药店主要是平价大卖场。友和是深圳首家开设平价药店的，在深圳知名度甚高，经营业绩据说也不错，但位于东门的这家平价药店显然不太理想。
尽管门外打出了“超低价”三个醒目的大字，并且有两名迎宾的店员招徕顾客，但记者看到没有多少人停下脚步，对这家药店多看上一眼。
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这家位于地下室的药店有一个停止运转的电梯与地面相连，小小的门面里面却别有洞天，据记者目测，该药店大约有1500平方米的经营面积。可以想象，当初经营者开设如此大的药店显然对客流量充满信心。不过事与愿违，客流量的不足迫使经营者只好将经营面积缩小，把空出来的地方转租，以减轻租金压力。在门口的黄金地段左侧约有150平方米的经营面积已被改装成一个书店，而门口右侧亦有一块约100平方米的经营面积改装成了眼镜店。
江先生对记者说：“其实这家药店本来还有一个后门，可以通往背后的二横街，但现在已经封住了。”友和将场地转租给他人以及将后门通道封住都缘于同样的原因：减少成本支出，缓解经营压力。
友和的货架共分5行，前面的货架摆的都是保健品，约占了整个药店商品数量的一半。在深圳药店里，保健品占有较大的比例，但如此大的保健品规模记者还是第一次看到。
据记者观察，事实与江先生所说的相符，虽然东门街客流量巨大，但绝大多数都是年轻人，老年消费者极少。据药店行业一般经验，老年消费者往往是药店的主要目标人群，而且需求量大。而年轻人对药品的需求量较小，客单价也相对较低。相对来说，保健品较受年轻人欢迎。友和有一半的货架上陈列的都是保健食品，可能正是出于这种考虑，以此来迎合年轻消费群体的需求。
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看得出来，友和在增加利润增长点方面也花了很大的心思，除了向年轻人群提供品种丰富的保健品外，还引进书店与眼镜店两种业态，以吸引客流。另外，友和还与眼镜店达成互惠互利的协议——购买眼镜者在友和购药可享受5%的折扣优惠。
尽管做出种种努力，这家在东门街上“硕果”仅存的药店的经营状况还是令人担忧。记者游目四顾，看到偌大的药店鲜有顾客光顾，除两台收银机前有5位顾客在等候交款外，店内无一顾客走动，20多位店员显得较为清闲。
记者走出药店重回地面，再次看到摩肩接踵的人群，顿生店里店外两重天之感。
租金压力有多大
由于东门街本身有着明显的城市发展烙印，按照一般逻辑，经济的发展应当带来更大的商机，可是，药店行业在这里的实践却告诉我们，随着这里的进一步繁荣，药店的经营却越来越困难。经过一轮实地观察，记者得出的结论与江先生的一致：一是这里的消费人群与药店的目标人群不对应，另一个是此处铺位的租金过于昂贵，有的达到难以想象的程度。
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那么，东门街的租金压力究竟有多大呢？记者在现场做了一番调查。在东门街附近的一地产中介公司，记者了解到东门街街临铺面的月租金水平为1000元/平方米，而位于理想位置的铺面的月租金水平高达1万元/平方米。
以东门街的这家友和平价药店为例，如果按月租金为1000元/平方米计算，其月租金(扣除其已转租的经营面积250平方米)高达125万元。该店的商品平均毛利率那怕以40%计算，其平均月经营额也必须不低于312.5万元，这对任何一家药店来讲都是望而生畏的数字，况且，125万元租金还没有计入药店的人工成本、水电成本等。友和药店是不是实现了这样一个惊人的销售额呢？答案当然是否定的，事实是，这家平价药店并非位于该街道的地面上，而是位于地下室。那么，其租金水平究竟处于何种高度呢？
记者通过一位知情人士了解到，地下商铺与地上商铺的租金大概相差10倍，该店的月租金实际为12万元(包括转租的250平方米经营面积)，另外还要交管理费(含水、电费)12万元/月，为方便计算，可简单地将租金水平理解为24万元/月。由此可见，该店之所以能够避免与这条街道上其他药店相同的命运，是因为它付出的租金成本只有其他药店的1/6左右。当然，这种较低廉的租金成本是以牺牲大量的客流量为代价的，代价虽然惨重，但这却实实在在地保证了其可能生存的基本条件。
从东门街繁荣昌盛的过程中，许多行业在此找到“黄金”的同时，一家家药店却被迫从这里撤出，药品零售行业在深圳东门街这个独特的区域市场里以实践给业界提了个醒：随着商业的兴旺，在一些成为黄金地段的街道，药店反而会逐渐失去适宜生存的空间，需要另选店址谋求发展。
在此次实地走访中，记者发现，大量涌现的商品房为大多数药店提供了发展的沃土，许多药店都从交通要道“躲”进了小巷里，这印证了近年来药店纷纷进社区的趋势。那么，在地理分布上，深圳的药店又有何特点，记者将在下期报道中为您寻找答案。
医药经济报2006年 药店周刊第31期, http://www.100md.com(王军 陈爱军 摄影报道)
【编者按】像国内许多城市的药店一样，深圳药店在发展连锁之初，都喜欢到繁华的商业街开旗舰店(或称样板店)，一则是为了树立品牌形象，二则可抢占繁华商业街的有利地势，以图谋高销量的回报。但是事实往往不能向着连锁药店经营者所设想的方向去发展，这一点，在曾被业内誉为药店一条街的深圳东门已得到印证。
“深圳的房价真的很高，最贵的1平方米要1万～2万元。”在出租车上，一位四十多岁的司机对记者感慨地说。车窗外，巍然耸立的商品房处处可见。
近几年来，深圳在不断开发新区的同时，还对一些老城区进行了升级改造，东门就是其中之一。东门曾被深圳药品零售业内誉为“药店一条街”，在这条长1000米的街道上，包括“四大家族”在内的10多家药店集体见证了药品零售行业的黄金岁月。如今，东门已成为深圳最繁华的步行街，来往的行人川流不息，这些药店是否也随之更加昌盛？
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上一期，记者了解到深圳药品零售市场的主要消费特点，本期把目光转向深圳这条最具代表性的街道，以从中观察深圳药店跳动的脉搏。
只看到两家药店
无论你从哪个方向过来，只要一走进东门，就如同进入另一个世界。这里有数不清的行人，各种大型的商厦林立，两边一字排开的商铺令这条本来平凡的街道成为购物者的天堂。走在街上，顾客嘈杂的笑语夹着迎宾店员的吆喝声不时传来，刺激着记者的耳膜……
记者是从白马服装批发商场转进东门街的，首先去的是位于街旁的西华宫购物中心首层。在随行业内人士江先生的指点下，记者找到了藏身其中的一家一致药店，店内布局、品种与一般的药店无异。据江先生介绍，这家药店原来大得多，但经过几次“瘦身”后，现在只剩下几十平方米的经营面积。
从西华宫购物中心出来，记者开始在东门街漫步，不停地向两旁的商铺张望，各种商店都有，惟独不见药店的身影。
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在经过“六福珠宝”商铺时，江先生告诉记者，这个位置原本是一家叫“仁德堂”的药店，但在2年多前因难以维持被迫关门了；距此商铺不远的另一个位置原本是某连锁公司的加盟店，7万元/月的租金令这家药店一年亏损了100万元，结果这家药店在开业一年后于2002年也关掉了。
据了解，在近几年里，东门街先后有多家药店撤离或关门。在整条街道，记者只找到了友和的一家平价药店，原来这是东门街“硕果”仅存的一家药店(因为一致药店藏身商场内，当地业内不把它划归到这条街道)。这家药店的门面很小，而且位于地下室。记者到该药店里走了一遭，发现这里的情形和先前在一致药店遇到的类似，只有为数不多的几名顾客。
按常理来说，商业的黄金地段是药店理想的选址之地，为何眼前密集的人流与两家药店的孤独身影形成巨大的反差？江先生向记者解释了原因：“除了租金的原因外，还有另外一个原因。你留意到没有，绝大部分来东门街的行人都是年轻人，他们来这里逛街的目的是购物而不是买药。”
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在白马服装批发商场的前方，麦当劳和肯德基这一对“难兄难弟”分坐两侧。据说这间麦当劳是其漂洋过海来到中国所开的第一家分店，它一定见证了东门市场多少年来的浮浮沉沉以及这里的药店的开开关关。
站在麦当劳与肯德基之间向东门街的尽头望去，人头涌涌，如过江之鲫。此时正值中午时分，天空艳阳高照，许多行人手里虽抓着遮阳伞，但无法撑开，因为行人与行人之间的空隙容不下撑开的伞。在如此巨大客流量的地段，药店却无法保持当初的繁荣，令人不禁唏嘘。
店内店外两重天
友和是深圳一家批零兼营的大型企业，其开设的药店主要是平价大卖场。友和是深圳首家开设平价药店的，在深圳知名度甚高，经营业绩据说也不错，但位于东门的这家平价药店显然不太理想。
尽管门外打出了“超低价”三个醒目的大字，并且有两名迎宾的店员招徕顾客，但记者看到没有多少人停下脚步，对这家药店多看上一眼。
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这家位于地下室的药店有一个停止运转的电梯与地面相连，小小的门面里面却别有洞天，据记者目测，该药店大约有1500平方米的经营面积。可以想象，当初经营者开设如此大的药店显然对客流量充满信心。不过事与愿违，客流量的不足迫使经营者只好将经营面积缩小，把空出来的地方转租，以减轻租金压力。在门口的黄金地段左侧约有150平方米的经营面积已被改装成一个书店，而门口右侧亦有一块约100平方米的经营面积改装成了眼镜店。
江先生对记者说：“其实这家药店本来还有一个后门，可以通往背后的二横街，但现在已经封住了。”友和将场地转租给他人以及将后门通道封住都缘于同样的原因：减少成本支出，缓解经营压力。
友和的货架共分5行，前面的货架摆的都是保健品，约占了整个药店商品数量的一半。在深圳药店里，保健品占有较大的比例，但如此大的保健品规模记者还是第一次看到。
据记者观察，事实与江先生所说的相符，虽然东门街客流量巨大，但绝大多数都是年轻人，老年消费者极少。据药店行业一般经验，老年消费者往往是药店的主要目标人群，而且需求量大。而年轻人对药品的需求量较小，客单价也相对较低。相对来说，保健品较受年轻人欢迎。友和有一半的货架上陈列的都是保健食品，可能正是出于这种考虑，以此来迎合年轻消费群体的需求。
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看得出来，友和在增加利润增长点方面也花了很大的心思，除了向年轻人群提供品种丰富的保健品外，还引进书店与眼镜店两种业态，以吸引客流。另外，友和还与眼镜店达成互惠互利的协议——购买眼镜者在友和购药可享受5%的折扣优惠。
尽管做出种种努力，这家在东门街上“硕果”仅存的药店的经营状况还是令人担忧。记者游目四顾，看到偌大的药店鲜有顾客光顾，除两台收银机前有5位顾客在等候交款外，店内无一顾客走动，20多位店员显得较为清闲。
记者走出药店重回地面，再次看到摩肩接踵的人群，顿生店里店外两重天之感。
租金压力有多大
由于东门街本身有着明显的城市发展烙印，按照一般逻辑，经济的发展应当带来更大的商机，可是，药店行业在这里的实践却告诉我们，随着这里的进一步繁荣，药店的经营却越来越困难。经过一轮实地观察，记者得出的结论与江先生的一致：一是这里的消费人群与药店的目标人群不对应，另一个是此处铺位的租金过于昂贵，有的达到难以想象的程度。
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那么，东门街的租金压力究竟有多大呢？记者在现场做了一番调查。在东门街附近的一地产中介公司，记者了解到东门街街临铺面的月租金水平为1000元/平方米，而位于理想位置的铺面的月租金水平高达1万元/平方米。
以东门街的这家友和平价药店为例，如果按月租金为1000元/平方米计算，其月租金(扣除其已转租的经营面积250平方米)高达125万元。该店的商品平均毛利率那怕以40%计算，其平均月经营额也必须不低于312.5万元，这对任何一家药店来讲都是望而生畏的数字，况且，125万元租金还没有计入药店的人工成本、水电成本等。友和药店是不是实现了这样一个惊人的销售额呢？答案当然是否定的，事实是，这家平价药店并非位于该街道的地面上，而是位于地下室。那么，其租金水平究竟处于何种高度呢？
记者通过一位知情人士了解到，地下商铺与地上商铺的租金大概相差10倍，该店的月租金实际为12万元(包括转租的250平方米经营面积)，另外还要交管理费(含水、电费)12万元/月，为方便计算，可简单地将租金水平理解为24万元/月。由此可见，该店之所以能够避免与这条街道上其他药店相同的命运，是因为它付出的租金成本只有其他药店的1/6左右。当然，这种较低廉的租金成本是以牺牲大量的客流量为代价的，代价虽然惨重，但这却实实在在地保证了其可能生存的基本条件。
从东门街繁荣昌盛的过程中，许多行业在此找到“黄金”的同时，一家家药店却被迫从这里撤出，药品零售行业在深圳东门街这个独特的区域市场里以实践给业界提了个醒：随着商业的兴旺，在一些成为黄金地段的街道，药店反而会逐渐失去适宜生存的空间，需要另选店址谋求发展。
在此次实地走访中，记者发现，大量涌现的商品房为大多数药店提供了发展的沃土，许多药店都从交通要道“躲”进了小巷里，这印证了近年来药店纷纷进社区的趋势。那么，在地理分布上，深圳的药店又有何特点，记者将在下期报道中为您寻找答案。
医药经济报2006年 药店周刊第31期, http://www.100md.com(王军 陈爱军 摄影报道)