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    超值回报

    为感谢您的本次购买，房神团队特别免费赠送《超魔力

    自动赚钱机》一书给您，该书揭示了由我们首创的、具有轰

    动性的赚钱技术。 在本书最后有该书的详细介绍， 欲知详情，请打开《超魔力自动赚钱机》一书。

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    本书旨在提供书中所述主题的相关信息。销售本书时，出版商和作者都已竭尽全力准确地表述了本产品及其可能

    性。虽然房地产属于特殊有的行业之一，通过它我们能自行

    决定自己的收入，但是我们并不保证采用书中所述的技巧和

    方法您就能赚到钱。

    书中的范例并不等于承诺或赚钱保证。在达到书中所述

    结果过程中， 您的成功程度取决于下列因素： 您为此项计划、方法和技巧所投入的时间、知识和外在条件。由于上述因素

    因人而异，所以我们不能保证您的成功程度或收入水平。同

    样的我们也不对您的任何行为负责。

    与其它所有的商机一样，结果会所不同，您的收入也会

    有多有少。但是，任何商机中的成功都源于辛勤的工作、付

    出时间和其它各种因素。

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    前言——房神是谁

    1

    前言——房神是谁

    什么是房奴？

    顾名思义， 就是 “房屋的奴隶” ： 按照国际通行的看法，月收入的 13是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。

    具体在小市民身上就表现为： “不敢轻易换工作，不敢

    娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间

    好好享受生活。 ”

    截止 2006 年底，处于这种“奴隶”状态的青年有近

    3000 万。更可怕的是，随着房价的不断攀升，还将会有越

    来越多的人被迫“卖身为奴” 。

    那么，奴隶主是谁？

    让我们看一套数据：1998 年以来，房地产价格持续保

    持 2 位数以上增长。从北至南，涨声一片。其中的典型代

    表，上海房价年涨幅为 30%以上，房价两年左右翻一番。

    虽然经国家强力调控某些地方涨幅趋缓，但房价在未来 10

    年至少再翻一番，平均年增长率达 7%左右。

    与此同时，1997 年中国个人住房按揭贷款金额不到

    200 亿元；到 2005 年，这一数字已经达到 1.6 万亿元。8

    年的时间，增加了近 80倍。

    但悲惨的是，长期以来我国实行的都是低工资制度，人们的收入增长率长期落后于经济增长率。改革前，由于

    住房、医疗、教育等由政府和单位统管，低工资的弊端没前言——房神是谁

    2

    有显现。随着住房货币化的推进，一方面是快速上涨的房

    价，另一方面是工资制度改革滞后、住房补贴数额较少，住房市场供需脱节的问题不断凸显。

    房价不断升高，人们就只能选择贷款；贷款越多，还

    贷压力越大。 “房奴”正是“银行”与“开发商”合谋的牺

    牲品。 “房屋”已不再这 3000 万人的“财产” ，而是他们的

    被奴役的“皮鞭” 。

    “人为刀俎 我为鱼肉”——普通的老百姓，如何才能

    战胜“奴隶主” ，从而“翻身做主人”呢？

    与之截然相反， 中国永远不缺少 “世外高人” 以及 “草

    莽英雄” 。芸芸众生之间，就存着一大群充满睿智与神通的

    房地产投资高手。

    他们运用超出常规、却又合理合法的投资手段，巧妙

    地周旋于那些“奴隶主”之间；他们明白如何使用“空手

    道”绝技购入房产；他们知道怎样驱使各大银行为其“打

    工赚钱” ；他们精通整合各种法律及融资武器为己所用；他

    们看似平凡，却过着“经济富足”的理想生活。

    他们的“秘技”是你很难从其他渠道获知的，因为长

    期以来，人们都对这些投资高手冠以“房虫”之类蔑视的

    称呼，世俗的力量迫使他们成为“隐形”的富翁。

    他们才是 “房地产领域” 的 “英雄” ， 他们才是战胜 “奴

    隶主”的游侠——他们就是“房神” !

    与那些“一边疯狂敛财、一边偷税哭穷”的房产开发

    商比起来，他们才是真正靠智慧与勤奋创造财富。他们为前言——房神是谁

    3

    人们提供了价格适宜、品质合适的房产，解决了人们的居

    住难题——最起码，他们是正大光明的挣钱!

    现实生活中的“房神”为数众多，可谓八仙过海、各

    显神通。但出于“保护财富隐秘” 、 “表达能力不足” 、 “缺

    乏专人整理” 等原因， 他们的投资绝技一直都 “深藏地下” 、“秘而不宣” 。

    就像魔术一样，你看得到奇幻的结果，却猜不到背后

    的隐秘逻辑：

    z 为什么不用自己的钱也可以投资房地产？

    z 为什么可以保证交易各方都是“赢家”？

    z 为什么具备小学文化就可以即学即用？

    z 为什么不管房价涨跌，都能够立于不败之地？……

    他们的秘密说穿了，其实并不神奇；但最让人郁闷的

    是：解决的方法常常很简单，只是你想不到罢了。

    如果这些“隐秘”可以编辑成书、公诸于众的话，我

    们相信受益者将不仅有千万的房奴，更有亿万的平民。

    而先睹为快的你，无意就是其中最“幸运”的人；因

    为你即将触摸的“绝技” ，就源于房神组成的精英团队。他

    们中间有律师、银行信贷经理、理财师、大学教师……

    本书就是要揭开他们创造财富的内幕：

    “解决问题的最佳方案，几乎总是最简单的方案。 ”

    ——“奥卡姆剃刀”原则前言——房神是谁

    4

    z 介绍专用的法律与理财常识，使你快速入门；

    z 列举大量真实案例，帮你分析领悟；

    z 赠送多功能计算工具，使你事半功倍；

    z 总结投资规律，助你拓展投资视野。

    再次强调，本书所介绍的投资手法，全都是合情合法、共赢互利的；绝对不存在欺诈、瞒骗、造假、偷税等不讲

    法、不讲理的“诡计”成分。

    正大光明的“秘笈” ，就献给有梦想的人——他们不甘

    心作房奴，而让房地产开发商吸干血汗!他们是普通的打

    工仔，却也有自己的“安居”憧憬!他们是平民百姓，却

    敢于尝试全新的投资之路!他们没钱、没经验、没关系，却也有一个“知识改变命运”的梦想!

    我们不敢许诺：读过此书后，你一定会成为百万富翁。

    但我们相信，这本书可以为那些被迫做“无产阶级”的人

    一次机会，一次改变命运的机会。

    目 录

    目 录

    前言——房神是谁...........................................1

    目 录.....................................................1

    第一课 别无选择，唯有房地产...............................1

    选择比努力更重要——什么是“理想的生意”..............1

    其实你不懂这本“神奇天书”——房地产12条神奇密码.....2

    最不可思议的秘密——房地产的“核威力”................7

    不选择学习，就是选择“失败”.........................12

    第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略.............14

    股神的投资智慧——起点决定高度.......................14

    高手的金钥匙——现金流为王...........................17

    亘古不变的财富哲学——富贵稳中求.....................22

    百战不殆的兵法——逆向思考致胜术.....................25

    小结.................................................31

    第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始...................33

    无处不在的投资宝藏...................................34

    “房神式零首付”投资路线图...........................35

    近乎完美的投资思维...................................38

    通过例子来学习“房神式零首付”.......................41

    解放房奴的根本之策...................................43

    最简单的百万财富公式.................................47

    没钱就从信用卡起步...................................48

    从“房神式零首付”到“终极智慧”.....................50

    入门篇：太极术............................................52

    第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技.......................53

    “以租代买”的奥妙...................................53 目 录

    “以租代买”的三大利润源泉 .......................... 58

    “以租代买”的暗礁 .................................. 62

    小结 ................................................ 68

    第五课 “黄金屋”——简单3步筛选房产.................... 70

    第一步：网站过滤房源 ................................ 70

    第二步：电话筛选房东 ................................ 73

    第三步：面试房产 .................................... 76

    小结 ................................................ 80

    第六课 双重合同——99%的人不懂的法律武器................. 81

    “租赁合同” ——“零成本”的保险单 ................. 81

    “期权协议”——赢利的魔术盒 ........................ 85

    小结 ................................................ 90

    第七课 出租管理——如何既轻松又赚钱...................... 92

    向房产要钱——如何升级房产使之增值 .................. 92

    好营销——如何吸引潜在租客 ......................... 100

    向租客要钱——如何筛选并管理租客 ................... 103

    小结 ............................................... 106

    第八课 融资转售——“太极术”的钻石矿................... 108

    “融资”魔术——速览交易过程 ....................... 108

    玄机何在——“融资转售”的成败关键 ................. 113

    “无风险”获利的秘密 ............................... 119

    “融资转售”的价值 ................................. 123

    小结 ............................................... 126

    “太极术”综述.......................................... 128

    “太极术”全景 ..................................... 128

    “太极术”运作细节 ................................. 130

    中级篇： “炼金术”....................................... 132

    第九课 “转按买房”——2686%收益率的秘密................ 134 目 录

    “转按买房”操作实例................................134

    “转按买房”基本规则................................135

    “转按买房”收益分析................................137

    融资“炼金术”——打开2686%的魔方 ..................141

    小结................................................144

    第十课 三方融资——巧用杠杆展“借术”....................146

    “三方融资”技巧示例................................147

    银行贷款——取之不竭的金矿..........................149

    信用贷款——短期快速融资的渠道......................151

    买家融资——成本最低的渠道..........................153

    三方整合............................................155

    未战先胜的融资分析过程..............................158

    小结................................................162

    第十一课 以租代售——百万富翁的印钞机....................164

    难以抗拒的诱惑——对买家的5大好处..................165

    印钞机的威力——对投资者的3大益处..................168

    什么样的房产适合“以租代售”........................175

    以租代售合同分析....................................178

    小结................................................183

    “炼金术”综述...........................................185

    “炼金术”速览......................................185

    “炼金术”运用策略..................................187

    高级篇： “归隐术”及投资定律..............................190

    第十二课 “归隐术”——反璞归臻的投资境界................191

    做“银行”——“抵押放贷”获得长久保障..............192

    做“老板”——“公司化持有”隐藏房产................197

    “做银行”与“做老板”的取舍........................204

    万流归宗——构建个人财富堡垒.............................207 目 录

    三术比较 ........................................... 207

    三术合一 ........................................... 208

    第十三课 大道至简：房地产投资的普遍规律................. 210

    “三大定律”解开财富的密码 ......................... 210

    零首付的终极秘密 ................................... 217

    房神的投资习惯——做得越少，赚得越多 ............... 220

    附录：常见问题释疑...................................... 224

    如何对付二次置业税 ................................. 224

    上家与下家合谋，怎么办？ ........................... 225

    何时才是买房的最佳时机? ............................ 226

    交易合同备案可否阻止房东卖给其他人 ................. 228

    尾声：对投资新手的建议.................................. 230

    举枪——“法律”与“融资”是必修课 ................. 230

    射击——行动使人完美 ............................... 231

    瞄准——经验上升为智慧 ............................. 232

    后记.................................................... 235

    精彩预告： 《超级零首付》................................. 236

    “房地产空手赚钱术特训营”.............................. 248

    “超魔力自动赚钱机”就在你面前.......................... 259

    第一课 别无选择，唯有房地产

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第1 页

    第一课 别无选择，唯有房地产

    选择比努力更重要——什么是“理想的生

    意”

    无论你是正从事哪一行，无论你正在起点如何，只要

    你还敢做梦——梦想自己成为有钱人，希望过上富足生活

    ——那么，你就一定要看看《理想的生意》1

    这篇文章。因

    为，它是我们这么多年一直调整寻梦脚步的标尺，使我们

    受益无穷。

    作者理查德·罗素是一位著名的股评家，但他写的所

    有股评文章的影响力都比不过这篇谈论如何判定一门生意

    是否值得做的短文。如今，这篇文章已经被视为微型经典，在西方商业世界被广为传诵和引用。

    在文章中他列出了理想生意(或者称为“完美生意” )

    的 12 大标准，即：

    (1)理想的生意，其销售的势力范围应该是全世界。

    (2)理想的生意能够提供一种迎合无弹性需求的产品。

    (3)理想的生意所销售的产品是难于被取代或仿制的。

    (4)理想的生意对劳动力的需求是最小化的。

    (5)理想的生意追求低廉的运营费用。

    (6)理想的生意不需要大的现金支出或设备投资。

    1

    你可以访问www.fangshenmiji.cnsubmail.htm来免费获得此篇文章。 第一课 别无选择，唯有房地产

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    (7)理想的生意喜欢现金结算的方式。

    (8)理想的生意相对较少地受到各种政府和行业的制约

    和非难。

    (9)理想的生意应易于迁移。

    (10)理想的生意给你带来心智情感的满足。

    (11)理想的生意能给你更多的自由时间。

    (12)很重要的一点理想的生意不是以付出来衡量收入

    的。

    这是一篇绝妙的文章，可以帮助你自省其身。如果你

    尝试做过一些行业，那么与上面的 12条相对照，你就可以

    深切感受到“赚钱”的艰难。 “选择比努力更重要” ，方向

    错了，即使走得再积极，其旅途也不过是“踯躅艰程” 。相

    反，选择正确的方向，即使“泛泛之辈”也能很快步入“阳

    关大道” 。

    “努力”只是“锦上添花” ，却无法“雪中送炭” ； “选

    择”才是打开事业成功之门的金钥匙。

    其实你不懂这本“神奇天书”——房地产 12

    条神奇密码

    从某种角度而言， 《理想的生意》其实就是为“房地产

    投资领域”度身定制的“广告词” ，只是 99%的人难以读

    懂其中的隐语。

    我们不懂魔术盒里的奥秘，但是我们可以看到从盒子

    跳出的“奇迹” 。房地产财富滋养世界，从这个行业里崛起第一课 别无选择，唯有房地产

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第3 页

    的富豪不计其数。

    不必看欧美港台，就看国内：2006年胡润百富榜正式

    揭晓，此次排在胡润百富榜前十名的富豪中，有 6 位旗下

    企业主营业务为房地产，资产总值占前十大富豪总资产的

    50%以上。

    世界范围内，房地产历来都是财富的源泉!房地产是

    当之无愧的“世界富豪的通用语言” 。

    只是，这门“通用语言”对亿众平民来讲，却是“艰

    涉难懂”的“天书” 。现在根据“理想生意”的 12条标准，我们把房地产的“神奇”一一破译，为大家解读“天书” 。

    (1)销售的势力范围是全世界

    房地产是不是“世界性”的黄金领域？这一点毋庸置

    疑!人人都要遮风避雨之地，家家都需栖身休养之所；商

    品世界里，房产的消费范围无出其右。而且无论地域、民

    族、经济状况如何，其运营规律与操作手段，都大同小异。

    掌握了“房地产投资”的游戏规则，真的就可以“四海为

    家、吃遍天下” 。

    (2)提供一种迎合无弹性需求的产品

    无论穷人、富人，都要“居有定所” ，中国人更是讲究

    富人们不是靠房地产赚钱，就是靠房地产存钱。

    ——房神论道第一课 别无选择，唯有房地产

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    “有屋才有家” !它的需求是跨越阶层、时间、空间，它是

    需求是相对稳定的；任何经济周期性波动，都无法动摇其

    关乎国计民生的基础性地位。所以， “房地产”这种商品，其需求是“刚性”而“持久”的。

    (3)产品是难于被取代或仿制的

    房地产卖的是房子吗？听起来有点“白痴” ，但如果你

    回答：是!那我要反而叫你“白痴” 。

    房地产投资行业不仅是人们所说的“资本密集型” ，更

    是“智力密集型” !这是个典型的靠“头脑”赚钱的天地。

    在这里，你销售的其实不是“房子” ，而是“智慧产品” ，我在后面会详细介绍它的秘密。

    “智慧”可以被“取代”或“仿制”吗？

    “智慧=知识+经验” 。同样的知识用在不同的场合会

    有不同的结果，其给人带来的体验就是经验，经验反复沉

    淀与升华，最终才会形成“智慧” 。所以，知识可以被“仿

    制” ，但“智慧”绝对不会!

    (4)对劳动力的需求是最小化的

    如果你创过业、开过公司、做过“老板” ，就一定会懂

    得： “老板才是打工仔”——为员工薪水“发愁” ，为员工

    购置办公设备“发愁” ，为员工的业绩不佳“发愁”……雇

    员往往不是“人力资源” ，而是“人力陷阱” 。

    所以，我们喜欢“房地产”们——每一处房产，都是第一课 别无选择，唯有房地产

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    我们的“员工” ，这些员工“不吃不喝” 、 “日夜操劳” 、 “忠

    心耿耿” 、 “几十年如一日”……地为我们打工，可惜我们

    的语言表达能力有限，除了亲吻它们以外，找不到什么方

    法最能表达自己的谢意!

    房神们都是“一人公司”的典范：智慧才是价值最大

    的资源；房产才是最无私奉献的雇员。除了“自己” ，别无

    所求!

    (5)追求低廉的运营费用

    房神们提一个皮包，就可以“走遍天下都不怕”——

    有人戏谑地称之为“皮包公司” 。所有的生意，都是通过网

    站、电话、面谈完成的，简单得让人吃惊!当然，也不用

    交任何公司才有的税费!

    (6)不需要大的现金支出或设备投资

    理查德的爸爸不推荐他去搞房地产，是这篇文章唯一

    的缺憾——实际上，房地产最大的优点在于：有钱玩得了，没钱也无所谓。

    房神们的投资起步， 就是 “零首付” 玩转房地产的 “经

    典”应用。后面，会教大家如何进行现金流筹划，如何开

    展真正的“空手道”投资术。

    记住：房地产靠“智” ，而不靠“资” 。 “没钱”反而是

    “智慧的发动机” 。 第一课 别无选择，唯有房地产

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    (7)喜欢现金结算的方式

    房地产是最好的资本杠杆，有大量的方法可以进行现

    金流的 “乾坤大挪移” ! 本书会教大家如何套现， 如何筹资，如何“借鸡生蛋” 。所以，是否“现金结算”完全靠玩家的

    手段!

    (8)较少受到各种政府和行业的制约和非难

    房地产行业受政府及宏观形势影响较大， 但聪明的 “骨

    灰级玩家” (比如房神级——偷着自我表扬一翻)有许多办

    法可以“纵横捭搁” ，不受大势影响!

    始终要记住，我们出售的不是“房子” ，而是“智慧” 。

    (9)易于迁移

    “智慧”会跟你“离婚、分家”吗？掌握了房地产投

    资的技巧，你就如乞丐一样“吃遍百家宴” (当然，你不用

    上街餐风露宿) 。自由的理解之一就是：带着脑袋就可以启

    程了!

    (10)给你带来心智(更多时候是情感)的满足。

    还有什么比住没有任何负担的宽阔舒适的家里，享受

    富足生活更开心惬意的呢？相反，一句老话是“贫贱夫妻

    百事哀” 。市场经济的产物之一就是：98.09%的房奴被带

    上了“精神疾病”的枷锁。

    但是，房神们却可以体验着“帮助别人拥有住房”之

    快乐；消化着“创造性提供双赢交易”之满足；享受着“富第一课 别无选择，唯有房地产

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    足而平稳”之生活。

    (11)给你更多的自由时间

    房地产以按“智力”衡量收入，而不是按“时间”的。

    房神们现在都过着自己理想的生活，工作不是为了“打工

    赚饭钱” 。房子会自动为我们带来现金，无论白天黑夜。还

    有比这种“职业”时间更“自由”的生意吗？

    反之，打工仔往往就是“赚得越多、做得越多”——

    被迫爬入 “上升式陷阱” ， 时间被越来越多地消耗在 “工作”

    中，以“生活自由” 、 “家庭幸福”为牺牲品；直到精力与

    身体被透支殆尽为止。

    (12)不是以付出来衡量收入

    这一点请看上一条!还不明白的话，请看本书后面的

    部分!

    最不可思议的秘密——房地产的“核威力”

    《理想的生意》为我们的“房地产行业”倾注了那么

    多的“赞美”之词，但可惜的是，该文作者理查德一辈子

    却搞的都是股票；所以，他忽视了房地产行业所具备的另

    一番独特的魅力——而这些才是“房地产投资领域”核心

    赚得越多，做得越少

    ——罗安?雷安德(房地产投资专家)第一课 别无选择，唯有房地产

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    价值!

    (1)优良的资本杠杆

    财富到底从哪里来？无数人都在穷其一生苦苦思索，甚至在不断地实践中探寻。经过不过的“捐献”与“布施”

    (让我们换个词汇来形容“失败” ) ，房神们终于明白：财

    富的创造实质上就是一种“不对等交换”的行为，简言之

    就是“低买高卖” 。

    之所以会有买卖的差价，是因为借助了美妙的工具，或称之为“杠杆” !金融系统就是世界上最大的杠杆系统，而银行就是最大的“玩家” !他们借助存贷利率差，做事世

    界上最简单却又最安全的“不对等交换” 。

    罗伯特·清崎在“富爸爸”系列书中，提出“要做银

    行，而不做银行家”的观点。落实在房地产上，就是以低

    利率借入资本购入房地产，然后以较高利率向他人放贷，那么投资者就相当于“银行”一样，借助“房地产”实现

    了“增值” 。

    最可爱的一点是， 银行最偏爱 “房产” ， 以房产为抵押，是最容易借出钱来的，你看看各大银行的最新宣传就明白

    了。当然，你可能还是很难理解，本书会在后面详细讲解

    如何“借钱生财”以及“借房生财” 。

    (2)严重的信息不对称

    你知道“房地产交易”所依赖的最大法宝是什么吗？第一课 别无选择，唯有房地产

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    信息!买家信息、房产信息、融资信息、政府信息……从

    某意义上说，投资者就是一个“信息贩子” !但这种信息是

    极为有价值的!正因为这种信息的稀缺性，才为我们创造

    了大量的投资空间——这就导致了信息不对称。

    所谓“信息不对称理论” ，说起来也并不复杂，就是经

    济关系中的一方知情(私有信息)、另一方不知情，而知情

    的一方有着利用信息优势去不正当获利的动机。

    大多数购房者，或者卖房者，一生一世只能接触很少

    的买卖机会，而且，这么重大的交易行为，却充斥着大量

    的“冲动”与“蛮干”等不理性行为。人云亦云，随从盲

    动。

    你观察一下身边的同事或朋友，有多少家庭，购入房

    产后就后悔不迭，却徒呼奈何!而这背后，又有多少开发

    商的黑手行为!

    信息不对称，才导致了暴利；信息不对称，才产生了

    机遇!而且，由于房产价值的独特性(很难找出价格、地

    段完全一致的两处房产) ， 所以信息的获取过滤就显得非常

    专业，而普通的老百姓，又有几个能真正玩转的呢？

    (3)轻松分享经济发展成果

    你知道为什么会有几千万人为股票市场痴迷吗？为什

    么痴迷者 99%是普通的老百姓？

    因为人人向往财富，而且绝大多数人都知道把钱存银第一课 别无选择，唯有房地产

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第10 页

    行里是会贬值的 2。但是，普通老百姓怎么懂企业经营、项目运作、商业投资呢？所以，他们只好选择股票这种投

    资产品，以期望从那些“绩优股”公司的经营成果中分一

    杯羹。

    在欧美健康的股票市场中，其长期收益都是与国家经

    济发展同步的，所以普通投资人可以借之分享经济发展成

    果；但是，中国的股票市场是个不健康的怪胎，甚至是个

    “大赌场” ，众多公司都以上市做为“圈钱”的工具，骗取

    老百姓的血汗钱，从没想过要与老百姓分享成果；所以，在很长一段时间里，造成了股票市场与中国经济发展大势

    相背离的怪现象。

    而不动产则刚好相反，世界范围内，房地产的长期趋

    势都是稳健升值的(当然在每一轮经济周期中，房价都会

    有起伏波动) 。其收益状况与国家经济发展、地区市政建设

    紧密相关。更重要的，不动产的特性就是“不动”——它

    的保值与增值功能是以几十年为单位的。

    所以，很多地方流行“一铺养三代”的说法；就是说，在不需要人为过多经营的情况下，可以获得长期的稳定收

    益。

    普通老百姓可能不懂具体的经营与投资技巧，但只要

    持有一处好房产，就可以坐收渔利——经济发展会反映在

    2

    中国近年来的平均通膨率为5%左右，而银行的五年期整存整取存款利率

    为4.14%(央行2006 年8 月19 日公布数据) ；扣除20%的利息税后，实际

    利率为3.312%。这意味着，你存在银行里的钱，将每年贬值 1.688%。 第一课 别无选择，唯有房地产

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第11 页

    房地产上，城市建设会反映在房地产上，工资收入增加会

    反映在房地产上……

    中国房地产的涨跌周期在五年左右，只有投资者以稳

    健风格操持就可以跨跃周期，长久获利。从长期趋势来看，房地产无疑是各种投资中最优良的品种。

    房神们经常笑谈：有哪个老板是房地产开发商在为你

    打工？有哪个老板是银行在为你打工？有哪个老板是政府

    在为你打工？有哪个老板是全世界都在为你打工？

    唯有房地产投资者!

    (4)操作方法容易掌握

    只要你具备小学的算术能力，能识字与用语言与人交

    流，就可以快速掌握房地产投资方法。

    我们的教育体制， 忽略了三个人生最核心的知识体系：

    财富、情感、健康。高等教育对“赚钱能力”的培养不但

    不感冒、甚至“嗤之以鼻” 。

    所以，很多成功人士都提出了“读书无用”的反讽。

    穷人们也该反思这种教育体制。幸好，房地产生意，挽救

    了房神们对自己“IQ”的自信，也同时肯定了中国“小学”

    教育的成功——因为，本书所将运用到的，全都是最简单、最基本的“算术”及“文字”功底。

    本书将在后面介绍一系列的财务分析工具，全是房地

    产玩家之必备。你不必明白这些工具的实现细节，只要根

    据本书的说明，一步一步去输入数据就可以直接得出所需第一课 别无选择，唯有房地产

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第12 页

    要的数据。我们称之为“傻瓜式财务工具箱” 。

    而本书所介绍的操作方法也非常简单，但请大家绝对

    不能轻视它的效果——因为这些方法是大量实践的成果，是折射前人智慧的结晶，可称之为“简约而不简单” !

    大家只要像背乘法口诀一样，记住这些操作方法，然

    后针对现实情况，有针对性的变通应用就可以发挥惊人的

    “化学变化” !

    学到一定程度，大家就可以把各种方法融会贯通、信

    手拈来!呵呵，相信大家会比我们更聪明，玩得更好!

    希望有机会见到你时，你可以用很熟练的 “房神式”

    标准问候语来招呼大家： “今天你玩房地产了吗？”

    不选择学习，就是选择“失败”

    房地产既然具备如此之多的“神奇” ，那为何在此领域

    里的成功之士却是“寥寥无几”？

    房地产交易中最容易算计的是钱，最容易忽视的是教

    育。同样是“小学文化” ， “房奴”与“房神”之间的天壤

    之别，就源起于一个用“资” ；而另一个用“智” 。

    人们常常在损失100万之后， 才想起来要去听一节100

    无知的人只能用钱来解决问题；而受过教育的人

    明白“钱”是最差的解决工具。

    ——房神论道第一课 别无选择，唯有房地产

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第13 页

    元的课。 “悔不该当初”就是失败者的叹息。

    而这些人所犯的最严重的错误就在于不愿在“教育”

    上投资。从而只能把自己的惨痛当作别人的“案例” 。

    如果人们一定要在“失败之后才能学习” ，那么为什么

    一定要是“自己的失败”？本书下面所总结的规律与方法，都是经过千锤百炼之后才“修成正果”的真知；里面包含

    了不知多少次的失败与反省。

    如果你也想去“重复”体验一遍“谬误背后的真理” ，那你可以抛弃本书。而我们也只能祈祷：在觉醒之前，你

    还没有放弃。

    反之，如果你想站在“巨人的肩上”起航，本书不仅

    可以作为你房地产投资的“启蒙读物” ，也将照亮你未来的

    财富之路。

    本书所介绍的操作理念与手法，由易入难，由简至繁。

    请你一定要按照章节顺序依次学习。同时，也欢迎你将阅

    读感受反馈给我们，共同交流。

    第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第14 页

    第二课 “黄金护甲”——立于不

    败之地的投资战略

    听到我们前面的介绍，你可能早已磨拳擦掌、跃跃欲

    试了吧？且慢，不要急着开始学习具体的方法；如果你没

    有从思想深处培养起正确的“投资理念” ，就很难真正理解

    后面课程将讲解的多种投资手段，更谈不上实现成功的房

    地产投资了。

    所谓“厚积薄发” ，又有道是“行百里者，半九十” !

    房神们就曾经因为投资理念不清晰，犯过大量的错误。所

    以，如果你想早点实现百万富翁梦想的话，就一定要花大

    力气来理解“不败的奥秘” 。

    在付诸行动之前，树立正确的投资观念，为自己穿上

    “刀枪不入”的“黄金护甲” ；从而立于不败之地。

    股神的投资智慧——起点决定高度

    带领日本制造创造奇迹的质量管理大师戴明，经过半

    个世纪的研究发现：每一个程序都有一个起点、终点，如

    取得“成功”往往不是因为“做对了”哪些事，而是因为“躲开了”哪些陷阱。

    ——房神论道第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第15 页

    果你将重点放在该程序前面的 15%，保证程序的正确，那

    么你就至少能保证获得期望中的 85%的产出。只要专注于

    任何事物的第一个 15%的部分，剩下的 85%不费力气。

    投资者一定要具备简单而正确的投资战略，才能面对

    千变万化的房地产机会自如施展、处变不惊。战略决定了

    自己的行动起点，起点正确，则结果就得到了保证。

    凯恩斯也是“股神”

    这里，我与大家分享一下享誉世界投资大师的投资理

    念。商业世界的规则往往是相通的，他们的成功经验，应

    该也成为我们的指导思路。

    凯恩斯既是知名的经济学家，实际上也是成功的股票

    投资家。他的投资理念与股神巴菲特不谋而合。

    凯恩斯的投资智慧

    所有的股票都会暴涨暴跌，安全第一的策略实际上是必

    不可少的，而一旦你实现了安全第一，就能获得资本利润。

    如何做到这一点呢？他说：我的目标是买卖具有令人满意的

    资产和获利能力，以及市场价格相对低的证券。如果我做到

    这一点，那么，我就同时做到了安全第一和资本获利。

    一位严肃的投资者的责任，就是时常平静而自觉地接受

    手中股票贬值的事实。一个投资的目标，应当是长期收益。

    正确的投资方法是，将比较大的一批钱投资于自己较了解

    思路决定出路，起点决定高度。

    ——房神论道第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第16 页

    的、并对其管理完全信任的企业。并不为市场价格的变动所

    影响，长期持有，才能最终有所获益。耐心是成功投资必不

    可少的原则。

    凯恩斯的投资智慧使我们受益无穷。 无论高手与低手，都会有投资失败。房地产像股票一样，具备了投资与投机

    的双重功能，而房地产积累财富的速度其实远远比普通人

    想像得慢得多。

    当然，投资高手具备了大量的经验与技能，所以可以

    较常人为快；但从整体来看，房地产的财富效应更像摆在

    棋格上的大米，未来的巨大收益是前面的点滴投资积累起

    来的。

    战略决定成败

    所以，睿智的投资者要铭记以下三条“不败”的投资

    理念：

    (1) 投资交易价格低于其市场价值的房产； 这样无

    论房产未来升值与否， 都立即获得了相当的收

    益。

    (2) 安全第一； 抵抗风险的最好的办法就是以安全

    为首要的考虑因素。成功不是靠运气与勇气，而是通过缜密的构思与详细的准备， 从而预控

    风险。

    (3) 长期持有才会富有；快速转手的生意，可以让

    你较快的积累现金，但真正使人一生富足的，第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第17 页

    却是具备稳定现金流入的长期持有房产。 以不

    变应万变，其实是最大的智慧。

    无论你做任何投资，只是始终以这三条理念作为投资

    原则，就可以稳立于不败之地。由此出发，我们一起探讨

    具体的指导策略。

    高手的金钥匙——现金流为王

    决定“房地产价值”的三个至关重要的因素是什么？

    90%的人会告诉你：第一是地段、第二是地段、第三还是

    地段!

    那决定“房地产投资价值”的三个至关重要的因素是

    什么呢？请注意( “房地产价值”与“投资价值”的区别)

    告诉你，第一是“现金流” ，第二是“现金流” ，第三

    呢？呵呵，你一定猜出来了——对!还是“现金流” !

    你知道希尔顿是如何开始他的酒店生意的吗？你知道

    顺驰的孙宏斌是如何实现在快速扩张的吗？他们共同的特

    点，就是“化整为零、分期支付，并最大化降低第一次支

    付金额，甚至实现零成本收购，然后借钱埋单” 。

    几乎所有资本玩家都是“现金流”运筹的高手。胡雪

    岩的投资之术就是：八个锅七个盖，盖来盖去不穿帮!说

    白点，就是“现金流腾挪术” !

    “现金流为王”的理念到底如何理解呢？它可以化成

    以下几个观点： 第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    (1)费用估计要“宁滥毋缺”

    无论什么房产，无论计划持有多久，都要在出手之前，100%的确定有人替自已埋单，而不需自己的资金!

    比如，做二房东是一种投资思路，但如果不能肯定租

    金差为正，就绝对不能出手。

    再如，你看中了一套急于出售的房子，开价很低，地

    段绝好，你非常中意，想低价买入后快速转手赚钱。但在

    你掏钱之前先且慢，你计算过交易费用了吗？计算过买入

    之后持有期的现金压力了吗？你计算过出售时买家可能的

    出价了吗？如果你只想长期持有靠出租获益，那你计算过

    投资年限及回报率了吗？如果你聪明点，想向银行进行抵

    押套现，那你计算过租金与月还款额之间的差额了吗？如

    果你是转按揭得来的，那你问清楚手续费多少了吗？

    呵呵，如果你是新手，可能看到这些问题就已经头晕

    了吧？其实不用烦，这些东西都非常容易理解，只需要你

    接着往下看!

    所以，一定要记住，最好把它写到书桌前，天天提醒

    自己：任何潜在的开销都可能成为“炸弹” ，确保安全的唯

    一方法，就是“宁可杀错一千，也绝不放过一个! ”

    (2)先找人埋单，再投资房产!

    房地产投资最大的风险就是资金风险，即所谓的“流

    动性陷阱”——资金压在房产上面，无法正常流转。钱要

    流动起来才能赚钱；但靠自己的钱一点点流动来赚钱，速第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    度也太慢了。所以要“借钱生钱” !借别人的钱来进入自己

    的流动增值河道。

    比如，一栋转租房产，每个月扣除交给上家的钱，还

    剩 100 元!要不要投资？

    仅 100 元， 听起来好像很少； 但如果，你给上家是 “一

    押一租，月租 600” ；给下家的是“两押一租，月租 700” ；

    那你实际上是“零成本”换来的 100 元收入；那你的投资

    收益率就是 100÷0=∞( “无限大” ) ；

    你可能还觉得 100 元太少!还不如出售房产来得多，那我们一起算个账：假如你拥有 4处这样的“无限大”收

    益率的房产，一个月收益共计 400 元； 则一年按 10个月出

    租，收益可以计算为 4000 元。这4000 元是净收益，而且

    所需要辅助工作并不多。

    更重要的是，这样的房产为数众多，很容易找到并投

    资，最适合初学者入门。等你渐渐积累了经验与人脉，自

    然知道如何去玩收益更大的房产；而所需要的“钱” ，当然

    是向别人“借”来的!

    上面的例子只是告诉你如何借“租客”的钱!在后面

    的课程里，你还会学到如何借“卖家”的钱、借“银行”

    的钱、借“买家”的钱、借“信用贷款公司”的钱……

    “借”——是一个非常有价值的学问!玩好它，你会

    发现无穷的投资机会。 第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    (3)资金稳健大过天

    任何房产都可能是好的机会，任何房产也都可能是陷

    阱，机会与陷阱的最大区别就是“融资方式” 。假如有一套

    房子，位置也好、景观也好、交通条件一流，而且价格比

    同类房便宜 20%!我问你，要不要出手？

    呵呵，答案很简单!是否出手，取决于“融资结果” !

    如果房主愿意接受低首付的分期付款，而且月均还款低于

    出租收益!那就可以考虑，相反，如果只能靠快速转售才

    能获利，就要加倍小心!

    因为房子平均销售周期是 4 个月，20%的价差也不意

    味着能吸引其他买家“当场拿钱” ! 房产销售过程中，永

    远有意外；想靠“一不怕苦，二不怕死”的革命精神卖房，最终的结果很可能就是“壮烈牺牲”——呵呵，墨菲定律

    害死人呀!

    所以，在投资之前，如果还不能以 95%的概率肯定现

    金流是稳健而安全的，就千万不能贸然行动!

    记住一句话——房神们用多次惨痛的教训换来的——

    富贵稳中求! “成功学家”们所宣讲的“超速成功”常常是

    海市蜃楼，看似美丽却远在天边。

    事情如果有变坏的可能， 不管这种可能性有多小，它总会发生。

    ——墨菲定律第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    (4)流动速度比利润率更重要

    你一定听过“复利是财富的秘密”的说法吧？“复利”

    理论常常给我们的结论就是“时间越长，收益越大” !

    这一点，我们绝对同意!但要补充一点， “复利”理论

    不仅是说“一个月存 1000，十年成百万富翁”之类的内容，还有一个小秘密：就是“缩短滚动周期”会更快见效。

    “复利”理论里有一个“72 法则” ，就是说以 1%的复

    利来计息， 经过 72 年以后， 你的本金就会变成原来的一倍。

    这个公式好用的地方在于它能以一推十，例如：利用 5%

    年报酬率的投资工具，经过 14.4 年(即 72÷5)本金就变成

    一倍；利用 12%的投资工具，则要六年左右(72÷12)，才

    能让一块钱变成二块钱。因此，今天如果你手中有 100 万

    元，运用了报酬率 15%的投资工具，你可以很快便知道，经过约 4.8 年，你的 100万元就会变成 200 万元。

    那么，如果你投资房地产 10000 元，三个月的净收益

    1000元， 则年收益率为40% (三个月收益率为1000÷10000

    ＝10%， 则年收益率为 10%×4＝40%) ， 则 72÷40=1.8 年，就是说 22 个月就翻番。

    如果你将资金由三个月收回 1000 元， 变成二个月就收

    1000 元，那么你的年收益率就是 60%，则 15 个月就翻番。

    所以，在你的房地产投资中，与其追求高额回报，不

    如追求“快速”回报!使你的钱周转更多次，流动得更快

    速! 第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    尤其是启动初期， “小步快跑”是相对明智的选择!即

    选择收益低，但所需资金少、风险小、见效快、周转快的

    房产投资!所以，很多房地产投资高手，都不约而同地从

    “出租房”起步，你就应该理解此中的规律了!

    亘古不变的财富哲学——富贵稳中求

    成功靠运气，还是靠努力？

    这是个让人“初看清楚、再看糊涂”的命题。我们也

    不敢下一个确切的结论，但我们知道：没有什么成功是来

    自于侥幸，没有什么财富是因为好运!那成功靠努力就可

    以吗？

    梦想可以“速成”吗？

    我们最初是很受一些“成功学大师”所迷惑的!相信

    “努力、激情、不断的自我激励” ，就是梦想速成的秘密!

    但是，当我们四处撞壁、伤痕累累后才发现，成功是绝对

    没有捷径的，任何企图绕过正常渠道取得“非凡成功”的

    尝试，最后都将付出更惨痛的代价。

    所以，我们知道了，那些“成功学大师”其实不过是

    “催眠大师” ，把听众“哄”得把那些违背客观规律的话都

    会奉为圣旨。 “迷惑听众才是大师的成功之路” ! “传销”不

    就是其最极端的产物吗？

    与之相反，你看看中国那些真正人生、事业、品德都第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    非常受人尊敬的企业家们，绝大多数都具备显性的正凛风

    范!为人谦虚，做事务实! “有诸内而形于外” ，其人格魅

    力彰显于动静之间!

    蒙牛的牛根生，18 岁开始洗奶瓶，到了 40 岁才自立

    创业，仅 6年间就成就了中国的第一!如果按“大师”们

    的计算， “6年”绝对是“超速”的了!但从18到 40 之间

    的 22 年磨练，才是“超速”背后的秘密!

    从 1 层建大楼到 10 层只需要 3 个月， 但打地基则需要

    半年。赚钱从 1 百万到2 百万很快， 但从 0 到1百万很慢!

    这是同样的道理。

    “超速”的背后

    如果你还不明白的话，请想一想自己学习游泳的经历

    (如果你不会游泳，可以想想类似的学打球、学外语的经

    历) 。我们以一个朋友的真实经历为例，一起思考：

    “超速”是怎么炼成的

    我用了两个月时间，从一个纯粹的“旱鸭子”锻炼成了

    很多人眼中的“游泳高手” 。

    我的计划很简单，就是平均每 3天去游一次，每次学会

    一个新动作。当我学了一个半月的时候(也就是 45天跨度，第 13次下水) ，使用自由泳式，我终于可以从泳池的一头，游到另一头了(就是 50米远) ；虽然很累，却很开心。自认

    为这已经是一个天大的进步了——当然，我是一个很乐观的第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    人!

    但更大的惊喜还在后面，当我第 14次下水的时候，居

    然可以持续游 300米——绝对的突飞猛进!

    当我第 20次下水的时候(也就是开始学游泳的两个月

    后) ，连续游500米已经是很轻松的事了，而且可以保持很

    标准的泳姿与漂亮的速度!

    从 50 米到 300 米，仅用了“2 次”就实现了(从第 13

    次到第 14 次) 。如果按“超速思维” ，这绝对属于“飞跃” 。

    但是别忘了，这“飞跃”实际上是因为有着“0到 50 米”

    的“13 次”坚持!

    成功的逻辑是什么？我们的理解就是“日积月累，等

    待突变” ! “突变” 常常被人们误解为 “运气” ， 是偶然事件；

    实质上“突变”只是“进化”的必然!

    慢就是快，快就是慢

    那么，如何才能“日积月累”等到“突变”之时呢？

    “坚持”其实是一件很磨炼人的事。之所以任何一个

    行业(包括房地产) ，成功者永远都是少数。因为大多数人

    都在“马拉松”式的“坚持”中弃权掉队了。而“掉队”

    的人往往在开始时，都是很“激情四射” 、 “行动迅猛”的

    人。

    认识到“积累—突变”原理后，你就会明白，为什么

    跑马拉松的人都会在起跑后刻意地保持适当的慢速了。因

    为只有“慢” ，才能“坚持” ；只有前面的“慢” ，才有后面第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第25 页

    的“快” 。

    从地质变迁到生物进化，从社会演进到个人成长……

    这个世界无处不在宣示一个简单而深刻的道理：

    慢的表现就是“稳” !快的外衣就是“险” !

    所以，上面的话，也可以说为“稳后有快” ， “欲快实

    险” !

    柳传志的实用主义哲学就是： “踏上一步，踩实了，再

    踏上一步，再踩实，当确认脚下是坚实的黄土地以后，撒

    腿就跑” 。

    这就是“慢就是快” 、 “稳后有快”的最鲜活的描述。

    说了一大堆看似与“房地产”无关的论调，这些其实

    都非常重要——房地产投资中， “拖延”往往是“不败”的

    代名词。

    请在以后的每一笔投资前，都问问自己：可以拖延一

    下，用于自省，以求稳健吗？

    “稳健”是投资的指导思想，那么体现该思想的实施

    战术是什么呢？

    百战不殆的兵法——逆向思考致胜术

    孙子兵法有云：知己知彼，百战不殆；知己不知彼，慢就是快，快就是慢!

    ——房神论道第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第26 页

    一胜一败；不知己不知彼，每战必败。

    如何有人问我们：这个世界是否有百战百胜的投资秘

    技。我们会说：有!那就是——永远都不去投资!

    不去做就永远不会失败!

    但不去做投资，你的财富人生实际上就是完全失败。

    不怕失败，才能敢于尝试；而且有一些方法是可以帮

    你避免失败的。所谓的“百战百胜”是不可能的，但“百

    战不殆”是有可能实现的。即是说，你可能赚不到钱，但

    也有 99%的把握不会亏钱!

    总结这么多年的各项投资经验与教训，我们把所有的

    “不败”方法，浓缩为一句简明易懂的话。你只要反复读

    它，融入你自己的潜意识中，并时刻提醒自己——它就一

    定会在投资之旅上为你“保驾护航” 。

    “神奇的问句”引导你避过无数的陷阱

    这句话实际上非常简单，只有 5 个字——

    “如果……怎么办？”

    你只有在每次投资启动前，像做填空题一样把具体的

    内容填进去，并问问自己就可以帮你“绕开陷阱” 。

    分析举例

    “不败”才是“胜利”的先导!

    ——房神论道第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第27 页

    你发现一处位置很好(200米外有一处超级大卖场将于

    半年后开业) 、南北朝向的二手住宅商品房。由于房东急于

    移民离开本市，因此价格比市价抵 10%以上(市场价 20万，与房主还价到 18万，交易税费各半。 ) ；更关键的是，该房

    产刚刚过 5年缴税期 3

    ，可以省下近 2万的税费。相对而言，该房产很有吸引力!

    你问过了银行，按交易价 4

    可以按揭到 6.8成 5

    ，则该房

    产只需要你首付 5.76万即可(18万的 32%) !

    请问，此时如果你是投资者，而且你完全可以负担这 6

    万左右的首付(5.76万再加上其他交易税费) ，请问你是否

    要出手？

    如果你是投资新手，此时很可能被房产的优惠条件吸

    引，甚至迫不及待地要出手购买。根据你的设想，希望可

    以买入后转售，或是以租养贷。

    正当你头脑发热，就要冲动出手时……

    且慢。

    请搁置自己兴奋的心情，采取“如果”问句，来自我

    检讨一下，通过简单的“设问”来检验该投资是否合适，排查所有可能的风险：

    (1) 如果想快速转售，加上多种税费后总价上升，

    3

    根据最新房产税法规定，二手房房主买入时间不超过 5 年的，要缴房产交易

    价格5.5%的营业税与城教税等。

    4

    银行办理二手房按揭时，根据评估价与交易价的较低者计算贷款额度。

    5

    央行规定二手房按揭最多 7 成，实际上各行都会比规定略低。而二手房抵

    押最多可以到6 成。请注意按揭与抵押的区别。 第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第28 页

    没有新的买家愿意接手怎么办？

    (2) 如果需要装修，则装修费再加上买价，最后的

    总投资过高怎么办？

    (3) 如果该房产有其他债务纠纷怎么办？

    (4) 如果转为长期持有， 月租金不能完全补偿月供

    款怎么办？

    (5) 如果……

    你应该仔细分析一下这些 “如果” ， 因为每一个 “如果”

    都是潜在的地雷。只要忽视其中任何一个，都可能将自己

    “炸”伤。

    那是否意味着，自己要准备一张包括所有“如果”问

    题的列表，每次投资都一一判断呢？

    如果你是投资新手，那就一定需要制定这张表，时刻

    提醒自己所有可能的风险。但真正的高手，根本不需要这

    张表的。因为只要具备一种“简单的思维”即可以快速完

    成这些“如果”检验。

    因为，这张表背后的逻辑很简单，就是：

    “逆向思考”是商业世界通行的兵法

    房地产投资的基本方法就是两种： (1)出租； (2)转

    售。其他方法基本都是这两者的衍生物或是变体。

    所以，当你判断一下房产是否应投资时，只要从这两

    个方面出发，把自己当作“下家” (租客或是新的买家)即

    可。 第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第29 页

    还以前面的例子来说明，如果你想快速转售，那么该

    房产一定要对买家有很突出的吸引力才行。吸引力一般来

    源于： (1)房价低于市场均价较多； (2)融资方式灵活。

    而上例中房价仅比市场价低10%， 如果再经你手转售，那点差价将全被过户税费吃掉 6。所以，如果你是“新的

    买家”其真实的吸引力并不高。所以，你如果真的想购入

    的话，就可能需要设计出巧妙的“融资”方式来操作(后

    面会有非常实用的“招数”介绍。 )

    此外， “新买家” 会在意 “楼龄” 、 “装修” 、 “车位” ……

    等等一系列的问题，但这些问题，都是“人之常情” 。完全

    可以揣摩得到。

    这样，当你还没有“买”时，就先通过“体验”下家

    的思考来确认该房产是否能 “卖” ； 当你还没有成为房东时，就先“设想”将来是否能“租” 。把自己想像成“新的买家”

    或是“租客” ，来考察房产的现金流通、持有成本等问题，就会使自己的投资“立于不败之地” 。

    这种“逆向+换位”的思考模式，既反映了孙子兵法

    里“未战先胜”的思想，更是商业世界通行的秘诀。

    你听说过 “看板管理” 吗？听说过 “拉动式生产” 吗？

    听说过“客户订制”吗？这些企业运作策略及商业技巧，实际上都是“逆向”思考的产物。

    6

    如果你有充裕的资金，可以让卖主收款后，签订“全权委托书” ，然后自己

    持该委托书，直接与下家交易，这样实际上仅过户一次，可节省一倍的过户

    税费。 第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第30 页

    再举个例子，假如你有一个房产出租，有三个租客表

    达了入住意向，那该如何快速筛选合适的房客呢？

    最简单而有效的技巧，就是“逆向”法!假如你是租

    客，那么你的“租赁”情况，谁最清楚呢？毋庸置疑，就

    是你所在公司的同事及跟你打过交道的“房东” 。

    所以，当你筛选租客时，只要让他们提供“所在公司

    同事”及“以前租房的房东”的联系方式就够了。向这些

    联系人打几个电话，就可以快速判断出哪个最合适——当

    然，有经验的投资人，靠多年形成的直觉来挑选，其效果

    也不错。

    东方不败的秘密——买之前先卖

    我有一个朋友，在圈子里号称“东方不败”——当然

    不是因为他“自宫”过，而是因为他的投资几乎从无败绩。

    他只做快速转手生意，每次房产从“买入”到“卖出” ，从

    不超过 3 个月。那他的秘诀是什么呢？

    他总结为三句话： (1)只在最好的地段投资； (2)只

    投资白领阶层的房产； (3)投资前，至少确定三个有意向

    的买家。

    他解释说：最好的地段，其房产的吸引力不会差；白

    领阶层，其购买力不会差；投资之前，他会在自己的“买

    家”资料库里筛选出三个，通过电话确定他们的确有意向

    后，他才会动手。

    如果一处房产，他自己认为很有吸引力，但是手中没第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第31 页

    有合适的买家的资料，他就会在日报分类广告版或二手房

    产网站上打出广告，征求买家意向——记住，这一切工作

    都是在他还没有出资将房产买入的时候完成的 7。

    如果打电话过来咨询的人特别多，那就意味着该房产

    是“安全的”投资，否则，他是绝对不会出手的。

    他的“稳健”风格虽然让他错失过不少良机，但带给

    他的收益更多。

    小结

    房地产投资是其他投资领域的代表，浓缩了大多数投

    资行业的规律——先打造自己的“黄金护甲” ，立于不败之

    地再“稳健”出击：

    ●现金流为王——现金是投资运转的血液，只有稳健

    的现金流才能保证“投资项目”的生存。它是体现“稳健

    风格、不败战略”的出发点。

    ●富贵稳中求——财富的增长逻辑， 就是 “先慢后快” ；

    突破“临界”之后，才有“突变”效应。坚持“突变”之

    前的渐进式积累，才是创富者的焦点。

    ●逆向思考术——“先求胜而后求战”之体现，就在

    于把行动可能带来的结果及风险，预先周全考虑并妥善准

    7

    注意，有些报纸可能需要发布售房广告的人提供房产证及身份证复印件。

    如果你得到了原房东的这些资料，直接借过来用就可以了；如果你没有得到

    这些文件，就寻找其他的广告发布渠道好了——没必要找“办证的”帮忙。 第二课 “黄金护甲”——立于不败之地的投资战略

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第32 页

    备。通过“换位”及“假设”的思考方式，由“结果倒推

    过程” ，无疑是一种巧妙的“致胜术” 。

    穿上房神的“黄金护甲” ，接下来就要拿起房神的“无

    坚不摧的长矛” !

    第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第33 页

    第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

    你有致富的强烈欲望，却没有钱吗？

    恭喜你，你很适合投资房地产。房地产最适合没有钱

    的人来起步投资。因为没有钱，所以你不会冒更大的风险；

    因为没有钱，所以你会从稳健的地方起步；因为没有钱，所以你不得不动你的大脑来解决问题。

    始终记住，房地产同其他行业类似，成功的永远都是

    掌握知识并努力实践的人，而不是最初有钱的人。

    终于要开始我们的最激动人心的学习之旅了，从这一

    课开始， 我们将一起探秘那些房地产投资 “操盘手” 的 “百

    宝箱” ，挖出他们经过千辛万苦才百炼成钢的“独门秘技” 。

    但是，请记住，这些“秘技”只是帮你少走弯路的指

    引。只有“实践”才是最好的老师——你不可能奢望看完

    本书之后就一朝得道，从此“飞黄腾达” ；没有长期的行动

    积累，你是不可能成为“顶尖高手”的。

    热诚的你，可能已经等待得太久，那就让我们快速进

    所谓“高手”就是勇气多一点、耐心多一点、行

    动多一点、反省多一点的人!

    ——房神论道第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第34 页

    入正题，讲解“投资功夫”的“入门招术” 。

    无处不在的投资宝藏

    本书所介绍的方法，主要是针对住宅用的“二手商品

    房”进行投资的，相当于房地产交易的“二级市场” 。这类

    房产存量巨大，市场需求庞大，交易活跃，融资方法灵活；

    适于各个阶层及地区，资金规模跨度大，风险相以容易控

    制。

    商业房地产投资方法类似， 但不在本书的讨论范围内，但其投资道理都是一样的。

    此外，对于“期房”本书也没有涉及。随着中国房地

    产市场的逐渐成熟，随着国家宏观调控政策的日益紧控，期房的投资空间越来越小，风险相对较大；并且，期房的

    投资技巧其实较为简单。所以，也不在本书的讨论范围之

    内。

    我们可选择的二手房只要具备以下二个主要特点即

    可：

    (1) 地段好，利于出租或出售；

    (2) 房东想尽快摆脱此房，交易方式灵活。

    满足这二个条件的房产几乎在每个城市都有大量供

    应。我们敢打赌，你现在所居住的地方，就有很多这样的

    投资机会。绝对不用“千年等一回” 。

    使用本书介绍的方法，你立刻就可以找到多处适宜的第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第35 页

    房产；而且可以快速判断出该房产的实际市场价值及投资

    价值。同时，后文将教你一套经过反复锤炼的“话术” ，你

    只要上网查到房东资料，拨通电话，问几个问题，就可以

    快速确定它的投资潜力。

    “房神式零首付”投资路线图

    本书所介绍的投资方法，基本可以概括如下图所示的

    基本路线 8。

    当然，这只是通常情况下的合适方案。具体情况当然

    还要具体分析，尤其不同的人有不同的投资偏好。这套路

    线图是房神多年投资积累的终极模式， 我们将其称之为 “房

    神式零首付”投资路线图。

    8

    为便于理解，我们简化了操作的过程。遍阅本书后，你就会明白，实际上

    “以租代买”应该换成“太极术” ； “以租代售”应该换为“炼金术” 。

    以租代买

    以租代买

    以租代买

    现金池

    按揭买入 以租代售

    图3-1 房神式零首付投资路线图

    (1)以租代买

    (2)升级转租

    (4)按揭买入

    (5)信用融资

    (6)以租代售

    (7)融资转投

    (3)现金积累

    图3-2 零首付双循环的资金流转 第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第36 页

    将其根据资金流转， 划分为两套循环， 左侧循环为 “慢

    车道” ，右侧为“快车道” ，概括如上图。

    图中的虚线箭头表示两个环节间没有资金流向关系，只是代表要形成一套闭路循环，以表示持续不断的行动。

    “资金流转图”实际上揭示了“房神式零首付”投资

    手法的基本思路。我建议你将此图手绘下来，结合后文的

    描述反复领悟，下面将整个过程简述如下：

    (1)以租代买：找到利于出租的房产，与房东签订

    “以租代买”合同；按月交房租。

    (2)升级转租：将该房产升级后转租出去，赚取租

    金差价，积累自己的现金流；

    (3)现金积累：重复第(1)及(2)步快速积累多

    套出租房产，储蓄现金。

    (4)按揭买入：等现金积累到一定程度后，采取“二

    手房按揭贷款模式”支付 30%首期后买入某房产，取得产

    权。(实际操作中，首付一般会比 3成稍多。)

    (5)信用融资：通过信用贷款融资，将第(4)步所

    支付首期贷出来； 每月偿还信用贷款和银行二手按揭贷款。

    (6)以租代售：将第(4)步所买入房产采取“以租

    代售” 模式出售， 让新的买家来承担第 (5) 步的每月还款。

    (7)融资转投：利用第(5)步所融出来的信用贷款

    的资金，再去重复第(4)步，购入新的房产，并进入(5) 、第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第37 页

    (6)的循环。

    请你反复多遍分析这套“双循环”过程——两套资金

    流的循环操作，分别为“慢车道”与“快车道” 。现在将两

    者的特色对比如下：

    表 3-1 “慢车道”与“快车道”投资策略对比

    慢车道 快车道

    投资首付 零首付 低首付

    收益取向 先经验、后资金 资金积累

    风险程序 几乎无风险 低风险

    指导思想

    零风险持有房产、静待赢利

    时机

    多重融资、快速扩张

    适合的投资者 投资新手 具备“慢车道”基础的熟手

    “以租代买”为核心的“慢车道”是整个投资体系的

    基石，为后面“快车道”循环，提供了“操作经验”与“启

    动资金” 。所以， “慢车道”的指导思想就是“零风险持有

    房产” ，以便“静待赢利时机” 。

    顺应该指导思想， “慢车道”应该成为新手的“专业基

    础课” 。学会如何不用自己的资金开展投资——这是所有

    “投资课程”的基本功。

    “房神秘笈”所揭示的“招术” ，都是基于“零首付双

    循环”体系建立起来的。所以，你一定要把这套体系深印

    脑海，它将成为你未来投资之路的导航灯。

    如果你没钱时赚不到钱，那么你有钱时也赚不到钱。

    ——罗安?雷安德(房地产投资专家)第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    近乎完美的投资思维

    “零首付双循环”体系设计巧妙，其优越的地方实难

    尽数：

    (一)完全“零资金”占用

    回顾“零首付双循环”的资金流转过程：第(1)步的

    租房，所需的押金及月租，都是由新的租客承担的。而且

    由于是“升级转租” ，所以每个月都可以产生正的现金流。

    而第 (4) 步买入房产所需的 3 成首付， 实际上由后面的 “信

    用融资”来代交了，并转而由新的买家承担还款。所以前

    面租房带来的“现金积累” ，可以完全抽离出来投资新的房

    产。

    (二)整个过程风险极小

    首先，对于资金风险来说。投资房地产常见的风险就

    是资金流动性陷阱，而这个投资体系中，由于实现了自有

    资金的零占用，所以资金风险极小。

    其次，我们设计了巧妙的“以租代买”合同，即使无

    法通过出租获得较多的正现金流，我们也可以通过“转让

    合同”实现房产净值的回收(后文会详细介绍这种“净值

    回收”理念) 。

    第三，我们合理的安排了交易的前后次序及步骤(比

    如，只在找到愿意“以租代售”的买家后，才去申请信用

    贷款，以确保有人替我们还该贷款) ， 将自己的风险大大降第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第39 页

    低。

    (三)房产转租获益有保障

    如何实现转租获益，是积累正现金流的关键。我们的

    理念就是“升级”变“升值” ，而“升级”的关键就是“分

    隔”——时间的分隔、空间的分隔，尽可能提供房产的时

    空利用率。当然，还要配合上出众的租客筛选策略。

    (四)售房的时间及价格有保障

    在普通的房地产投资环节中， “如何寻找合适的买家接

    手”是一个很耗时间的难题，二手房平均销售周期都要在

    4 个月左右。而这个体系中，为新的买家设计了一种巧妙

    的“零首付买房方案”——这是一种重要的“融资”增值

    ——所以出售变简单了，而且基本上可以按“高于市场价

    值”的价格出售。

    这种模式下， “以租代售”的买家会把“房产”当作自

    己的房产一样用心照顾，所以作为投资者的我们既省心，又省力。更巧妙的是，这种模式下的买家大多数最后并不

    会买下该房产——这就意味着，我们既赚到了高出普通房

    租的租金，最后又保留了房产。

    (五)可以快速积累房产财富

    如果你买下第一处房产后，相信已经基本摸清了本地

    区的房产特色及适合自己的投资地域——恭喜你，这时就

    到了你的“Show Time” 。你会比我更“疯狂”的开始自己第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第40 页

    的收购之旅。反正不需要自己的现金，你所需要做的只是

    不断的找到好的房产，买入、买入、买入……

    (六)有助于巩固长期财富

    记住，房地产与股票的投资秘密都类似，需要长期持

    有。所以， “多买少卖”应该让你谨记。

    这里所谓的“少卖”是指，不要图眼前的现金诱惑，而将房产一次性转售给买家；你应该把买入的房产尽量通

    过“以租代售”的模式变成自己的“金鹅” 。持有期越长，其“下”的“金蛋”就越多。

    当你拥有价值几百万的房产，每个月有 6 位数的现金

    流入时，你自然而然的就实现了“经济自由” ，可以提前退

    休了。只要你愿意，你可以去做任何自己喜欢的事。

    此外， “房神式零首付”还可以帮你轻松安家置业，帮

    你合法避税，帮你由内而外地享受“富翁们”的高品质生

    活……

    该路线图只是我们长期从事房产投资后总结出来的，是最适合稳健风格的投资选择。你不一定要生搬硬套，但

    最好在培养自己的投资风格前，先模仿别人的成功模式；

    先模仿、再创新，才是快速成长之道。

    第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    通过例子来学习“房神式零首付”

    相信作为投资新手，此刻你还是一头雾水、似懂非懂。

    不要紧，把下面这个案例看完，你就会恍然大悟。建议多

    读几遍，直到精熟。

    “房神式零首付”操作示例

    你找到一个厌倦于管理出租房屋的房东 A。A想出售该

    房产，价格为 150,000万，以前出租时月租金为 1000元。

    你找到 A，跟他达成“以租代售”协议，约定每月租金 1200

    元，该租金未来可用于冲减购房款。协议为期 3年，3年后

    一次性补交剩余房款。

    并且约定，你首先交 1500元作为保证协议生效的定金，可用于冲抵购房款。如果放弃购买而不退定金。租金方面为

    一押一租，就是说先交一个月的房租 1200元，然后每个月

    的月初交本月的房租 1200元。

    这样子 3 年后，你决定购买该房产，你此时已经交纳

    的预付房款为：

    1200×36=43,200

    你所需要补交的房款为：

    150,000-43,200-1,500=105,300

    这种方式对房东有什么好处呢？

    (1)你给的租金比普通市价高 20%，价格吸引人；

    (2)租赁期间不用过户产权，没有风险；

    (3)3 年之中获得了稳定的收益保障，对于急于摆脱第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    出租房屋日常烦恼的房东来说，很有价值。

    正是基于以上好处，所以对房 A的吸引力很直接。

    那么对投资人的“你”有什么好处呢？

    (1)由于选定的房产有升级的潜力，所以租金超过

    1200 元是完全有保障的。假如你升级后，每个月租金可得

    1300 元，则每个月都会有正的 100元现金流。

    (2)不用支付任何首付(1500 元保证金可以通过谈

    判技巧省略掉) ， 交给房东的押金及月租都可以通过新的租

    客收回来。

    (3)如果3年后你不想购买，还可以把房产以原价 9

    折(即 135,000 元)的价格转卖给别人；15 万的房产 3 年

    之后即使不升值，也不太可能贬值到 135,000 元，所以你

    的价格将是非常有吸引力的。这样，你还可以赚取一定的

    差额，即：

    135,000-105,300=29,700

    这样的话，你实际上三年的收益总计为：

    100×36+29,700＝33300

    看起来，用三年的时间好像并没有赚到什么钱呀？每

    个月的收益才 100 多元。

    的确，一间这样的“以租代买”房产赚钱可能慢点，但是由于你是“零首付” ，所以是“零成本”取得的 100

    元收益。只要你操作上手，可以在短时间内操作大量这样

    的房产。积少成多，只要掌控 10 处房产，每个月就可以获

    得 1000 元净收益——记住， 这里的每处 100 元收益是非常第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第43 页

    保守的估计。

    只要一年就可以获得 1万元总收益(按 90%的出租率

    估计，每年可保证出租 10 个月) ，三年就是 3 万元。

    而这也只是靠一点出租差价。如果你转让房产，可以

    获得更多的收益。因为转让一间可以赚 29,700的差价，转

    让上 10 间的一半(即 5间) ；呵呵，收益就是：

    29,700×5=148,500

    那你三年的总收益实际上就是：

    30,000+148,500=178,500

    足够买下你最初签约的那处房产。

    当然， 以上的估计实际上建立在很多假设的基础上的，比如假设你只找到 10 处房产， 假设你每处房产每个月只能

    获得 100 元净收益，假设你只按 9折的价格出售房产……

    而实际投资中，你的能力与投资数量会加速发展，根

    据个人经验，基本上 1年后就可以买下你最初签约的某处

    房产；如果你申请按揭贷款的话，不到半年就足够你付首

    期款买下该房产了。

    介绍到此，你应该开始慢慢明白“解放房奴”的技巧

    了吧？

    解放房奴的根本之策

    从资本运作角度来看， “房奴”就是典型的“现金流压

    力过度”造成的。实际上， “房奴”们的房产“净值” (即第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第44 页

    购入房价减去贷款余额)是不断增加的，但是他们却无法

    将这些“净值”变现(除非他们出售房产) ；反而要不断地

    为持有房产而付费。所以，房产才“账面上”是“资产” ，实际上是“负债” 。

    所以， “房奴”的产生的原因就在于：

    ① “真正的资产” (房产净值) 无法变现流通， 成为 “死

    钱” ；

    ②“日常的开销” (每月还贷)无法承担，成为“过度

    负债” 。

    而理解了“房奴”产生的原因，就可以对症下药，有

    的放矢地提出解决方案：

    ①投资前就要“以卖为导向”锁定房产，解决“净值”

    变现问题；

    ②房产“租赁”期间，寻找“新租客”来承担“月供” ，转嫁“持有成本” ，实现“零风险”锁定房产。

    由此可见，房神与房奴的区别，表现在“资金运筹”

    中，就是“现金流”的运作智慧。

    所以， “解放房奴”之根本大计，不是让“房奴”们简

    单地将“房产”当作“难言之隐、一卖了之” ；而是要采取

    “围魏救赵”的思路，开收入之“源” ，补“养房”之“缺” 。

    而且不仅帮“房奴”们从“房困”中解救出来，还要

    从房奴到房神，只差三个字的距离： “现金流” !

    ——房神论道第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    帮他们从平民成长为“投资高手” 。

    “高手”当然不只“以租代买”这一招；真正的好戏

    刚刚开场。

    接前面的分析。当你运用“以租代买”筹集的资金，买下第一处房产后，你不必重复简单的“出租”方式来慢

    慢积累现金了。你只需要通过“信用贷款”及“抵押贷款”

    组合融资，就基本可以把用于买房的投资都抽调出来。

    仍通过上例来看， 你补交 105,000 元给A买下该房产，然后找到银行申请二手房抵押贷款，评估价为 150,000，由

    于房产建成年限较长，你只贷出 5成贷款，即贷到 75,000

    元。

    然后你找到本地的信用贷款公司，他查看了你的房产

    材料，审批给你 2 年期30,000 元贷款。

    这样，你刚好获得了 105,000 元贷款。银行贷款加上

    信用贷款，每月需还贷约 2000 元左右。而这 2000 元的每

    月支出，你完全可以通过目前的多处房租收入来弥补。

    这样子，买房款是“银行贷款”加“信用贷款” ，每月

    还贷是“租金”代交——你相当于“零成本”买入了一处

    房产，而只用了三年时间。

    然后你把这处房产使用更巧妙的“以租代售”模式出

    租 (后文会介绍一种可产生更高收益的 “以租代售” 模式) ，这样每个月又会产生 1500 的正现金流， 外加一部分 “定金”

    收益。

    这时，聪明的你可能想到，买入房产后，不算其他房第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第46 页

    产的租金收益， 实际上每个月就是收入 1500， 而支出 2000，那不是亏本 500 的买卖吗？

    其实不能这样算，因为信用贷款一般期限要求较短，常见的为两年，所以 500 的负现金流最多持续 2年；2 年

    后还完信用贷款，每月还银行贷款开支应不超过 500 元，那么正现金流就基本可以达到 1000元以上——相当于 10

    处“以租代买”房产收益。

    此外，更关键的是，你将前面贷出来的 105,000元现

    金可以作为首付，利用银行“二手房 7 成按揭”的模式，买入新的房产。

    比如，你买入两处价值 12万的房产，共计价值 24 万；

    每处支付 5万元首付，因此需要向银行申请按揭贷款 14

    万(即 24 万-10 万) ；然后再申请信用贷款，把前面的首

    付款(共计 10 万)贷出来。同时，汇总多种“以租代买”

    房产的租金总收益，用来补偿“贷款买入房产”的每月还

    贷支出。

    现在，你共有 10 万的现金；接着拿这 10 万做首付，再去买 2 间房产，循环同样的过程……惊人的“裂变”扩

    张。

    当然，在实际投资中，你很难扩张得如此理想，但只

    要你明白了这个“裂变”原理，就可以根据实际情况去灵

    活运用、快速发展。 第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    最简单的百万财富公式

    前面的“裂变”扩张过程看明白了吗？建设你一定要

    反复琢磨，将这套体系的思维消化透彻。

    “房神式零首付体系”完全是从“一穷二白”起步，通过“房→钱→房”的不断增值循环，实现财富的自我繁

    殖。投资者有钱无钱，根本就无所谓。只要看透了这套增

    值魔术，就可以从“一无所有” ，到“应有尽有” 。

    这套增值体系的核心秘密就是：

    “以租养钱”→“以租养贷”→“以房养老”

    一个简单而威力无穷的百万财富推演公式。其原理其

    实非常简洁明了。

    根据上图(箭头代表“现金流向” )所示原理，再次重

    图3-3“房神式零首付”的裂变式扩张原理

    租 租 租 租 租 租

    租 贷

    租 贷 租 贷

    租 贷 租 贷 租 贷 租 贷

    别人的房产

    自己的房产

    现金池第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第48 页

    温一下这套体系的原理：

    首先，借用别人的房产来“以租养钱” ，通过转租来积

    累现金流。若干年后，还可以转售这份“以租代买”的合

    同，从而把交给房东的租金再提取出来。

    然后，使用前面积累的现金购入房产，通过多种融资

    组合实现“房产提现” ；并借房产出租来“以租养贷” 。

    第三， 重复前面的工作， 不断的买入房产， 并坚持 “以

    租养贷” 。

    第四，光荣退休。

    当你明白“跨行转按揭” 、当你明白“循环信用” 、当

    你明白“房主提供贷款”……当你明白“零首付”的一切

    秘密时，当你每个月有 6 位数以上的正现金流的时候，当

    你个人房产总价值在百万以上的时候，你当然可以过上自

    由的生活。

    没钱就从信用卡起步

    不动产是“自由生活”的支柱，但 99%的投资新手却

    必须从“无产”起步。

    即便是“房神式零首付”体系，其第一启动力也是需

    要钱的；尽管所需很少，最多几千元。如果你是真的不得

    不钟情于“纯粹的零首付”——直白一点说，就是所有能

    动用的现金加在一起也仅是 3 位数的话——那么我们建议第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第49 页

    你从“信用卡”起步。

    即使你有一定的储蓄基础，我们也不推荐你使用自己

    的钱去起步。 因为对于新手而言， “钱” 与 “脑” 往往是 “冤

    家” ， 总有人想用 “钱” 来解决问题； 实际上却是忽视了 “脑”

    的潜力。

    记住， “钱”买不来智慧。 “脑”才是我们的最大资

    源。所以，无论你有钱没钱，最好都根据把自己当“穷

    光蛋”对待，尝试着不用自己的钱去解决问题，从小处

    培养自己的“零首付”意识。

    我们强烈建议从信用卡开始，尝试着学习“融资”

    与“理财” 。因为：

    (1) 信用卡具备了所有银行投融资产品的基本要素与

    特点，了解了信用卡的运作原理，就可以很轻松的明白其

    他的金融产品。对于未来的房产融资，好处极大。

    (2)信用卡申请容易，融资便利。可以即时解决前期

    小额融资的需要。基本上你明白了我介绍的套现方法，就

    可以快速融出 5 位数的现金来，而且全部免息、免手续费

    9。

    (3)便于积累信用，利于后期向银行申请房贷、信用

    贷款等大额融资操作。尤其是使用分期还款的方式可以很

    9

    免费获得《房神工具书之：信用卡使用秘笈》 ，请访问

    http:fangshenmiji.cnsubmail.htm 第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    快帮你增加个人信用 10。

    正是具备上述优点，所以你现在还没有一张信用卡的

    话，就需要是尽快申请一张。关于信用卡使用的知识与技

    巧，网上有很多资源，推荐如下网站：

    z “我爱卡” http:www.51credit.com

    你可以快速学到大量的信用卡的知识。而对于大多数

    还不太了解信用卡运作原理的人，推荐访问我们的网站，可以免费得到详细的信用卡使用介绍及原理。

    从“房神式零首付”到“终极智慧”

    “房神式零首付”体系是“房神秘笈”的核心；却远

    非全部。 “房神秘笈”涵盖了“从无到有、从有到精”的众

    多投资进阶技术，它们分布在不同“课程环节”中，都被

    详细的披露与讲解。

    这些创造性的知识与技巧， 共同构成了相对完备的 “房

    地产投资”系统；我们相信，这套“系统”就是“解放3000

    万房奴的终极智慧” 。

    为将这套“智慧”讲解清楚，我们将其分解为三个层

    面的操作子系统，分别冠之以“术”的名称：

    z 太极术：告诉人们如何“借别人之房”来赚自己

    的钱；

    10

    如果你想了解自己的全面信用情况，可以到所在城市的“中国人民银行”

    网点，持本人身份证去查询。 第三课 房神式零首付——没钱，该如何开始

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    z 炼金术：讲解快速积累资金的技巧；

    z 归隐术：介绍如何存储并保护巨额财富。

    每个“招术”都是一套相对独立的投资操作体系，而

    且彼此之间存在着清晰的渐进关系。

    希望你由“太极术”入门，由“炼金术”深化，由“归

    隐术”精通；最后，本“秘笈”以总结了一些通用性的投

    资规律。

    精彩的“投资技术” ，从下文开始!

    入门篇：太极术

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    入门篇：太极术

    一没钱、二没经验的投资新手最适宜从“太极术”入

    门，因为：

    z 风险小；

    z 所需资金少；

    z 利于熟悉某区域的房地产状况；

    z 培养自己的投资判断能力。

    强调“借” 、 “稳”二字诀的太极术，其主要的内容包

    括：

    ①“以租代买”锁定房产；

    ②“升级转租”实现“零成本”持有房产；

    ③“融资转售”实现投资收益。

    其中每个部分又涵盖了大量的操作细节，本“入门篇”

    将分 5 章分别详细介绍。

    第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第53 页

    第四课 以租代买—— “借房赚钱”

    绝技

    “太极术”是“房神秘笈”的“入门”操作，其核心

    思想已经体现在前面介绍的“房神式零首付体系”中。而

    “以租代买”则是“太极术”的“入门”之术。它贯彻了

    “消除风险、稳健发展”的思想，是“房神投资理念”的

    浓缩。

    下面，让我们一起来了解“以租代买”的原理及运作

    思路。

    “以租代买”的奥妙

    “以租代买”是从我们这些投资人的角度来说的，而

    这类合同从房东角度来看，常称之为“以租代售” 。

    最简单的理解，就是双方事先约定好一个交易价格及

    期限，在这段时间里，购房人可以先租用房产，每个月租

    金的一部分(或是全部)可用于冲抵购房款。到期如果购

    房人想购买，就可以直接补交剩余的房款，然后卖方将房

    屋产权转给购房人。

    相反，如果购房人最后放弃购买，则他前面所交的租

    金就不能退还。

    “以租代买”是一种绝妙的房产交易模式，它巧妙的第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第54 页

    融合了“出租”与“购买”的特点，成功地将“资本围墙”

    拆除，使“卖房的人”与“买房的人”都保障了自己的利

    益——其本质就是一种“资本运作”模式。

    我们的口号就是： “向房东借房、 向租客借钱” —— “以

    租代买”是“零首付”的经典模式，一个“借”字诀要玩

    得出神入化。

    “以租代买”的“零首付”运酬术

    “以租代买”最诱人的地方在于：整个过程里，投资

    人实际上是“一毛不拔” 。每一项支出，都可以巧妙地转嫁

    给别人。 在整个过程中， 有三项主要支出， 即 “租房押金” 、“租金” 、 “买房款” 。而这三项中，只有租房押金常常需要

    你预先垫支，其它两项都可以通过安排“时间差”模式直

    接由“下家”来承担。

    请看下图所示支付流程：

    就是说，你所有的支付都有人来“替”你完成。正常

    的操作可以参考如下的步骤说明：

    投资者

    租客

    房东

    买家

    租房押金R2

    租金R2

    租房押金R1

    租金R1

    买房款P2 买房款P1

    图4-1 “以租代买”支付流程 第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    (1) 找到房产，与房东签订“以租代买”协议 11

    ，规定月租为R1 元，并在3年内锁定房价为P1。

    (2) 领取房产钥匙的同时支付押金和首月月租， 共

    计 2R1 元，并规定每月 S 日前交月租；

    (3) 购置必须家具及简单装修后，尽快锁定租客，签订租赁协议，租金为 R2；

    (4) 收取租客押金及月租， 每月获取租金差价为投

    资者收益：R1-R2；

    (5) 要求租客在先于 S 日前的某日交房租；

    (6) 寻找到新的房产买家后，商定买价为 P2；而

    此时投资者购买该房产所需支付的净价仅为：

    L= P1-(R1×36) ；则要求新买家预先支付转

    让价差价的一半，即：M=(P2-L)2，做为

    交易期权费。 然后安排房东与买家签订真正的

    买房合同，同时新买家支付另一半，即 M；

    上面的步骤环环紧扣，层层推进。导演了一幕典型的

    “空手道”大戏。

    投资者的核心收益来源——租金

    要想了解“以租代买”的收益来源，必须通过实例讲

    解。

    “以租代买”操作示例

    11

    记住，一定要分别签订“租赁协议”和“期权协议” ，后文会详细介绍这

    两种协议。 第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    你找到房东张某，签订“以租代买”合同包(即一份“租

    赁”合同，一份“期权”合同) ，规定三年内每月于 7号前

    交租金 2000元，锁定买价 250,000元。然后你转租出去，要求租客每月 2号前交租金 2200元。三年后房价未变，你

    找到买家李某，愿意出价 240,000元买房，低于市场价格

    10000元。

    你的资金流转将按如下进行：

    (1) 签订合同取到钥匙时，交给房东张某 4000元

    (一押一租) ；

    (2) 添置简单家具用400元； 找到租客时， 收取4400

    元，立即弥补了所有支出；

    (3) 每月于 2号向租客收 2200元，于 7号交 2000

    元给房东，每月收益 200元；

    (4) 三年后，该房产的购买净价为：

    250000-(2000×36)=178000

    则你向李某收取应得收益的一半，即：

    (240000-178000)÷2

    =62000÷2

    =31000

    当你安排李某与张某签订新的房产购买合同后，收取另

    一半31000元。

    整个过程中，你总收益为：

    200×36+62000＝69200 第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第57 页

    仔细分析这个过程，你会发现，实际上“房东”张某

    是赢家，因为他在三年时内里减去了租房的麻烦，并顺利

    获得取房屋销售收入。

    “新买家”李某也是赢家，因为他用比市面便宜 1 万

    元的价格买到了房产。

    投资者当然也是赢家，因为实际投资为零，却获得了

    近 7 万的收入。

    租客也以市场平均租金， 得到了自己需要的居住空间。

    所以，整个交易的全过程中，没有输家——投资者通

    过“以租代买”合同，成功地实现了“四家全赢”的皆大

    欢喜结局。

    请仔细查看上图，可知道实际上投资者获取的收益基

    本上都是由“租客”提供的，租金是投资收益的主要构成。

    租客实际上共支付了 79200 元 (即 2200×36) ，其中 1

    万元用于“代”买家支付了购房款，其余的 69200 元支付

    房东卖房收益

    250000

    买家

    租客

    图4-2 “以租代买”收益分配图

    240000

    79200

    投资者收益

    69200 第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    给了投资者。

    而投资者所获得的 69200 元“支付” ， 是通过两种渠道

    完成的：

    z 一种为“直接支付” ：你可以通过每个月的租金差

    额产生正现金流；

    z 另一种为“间接支付” ：你通过“转让期权合同” ，将房产按“原市场价值”出售给“新买家” 。而期

    权合同价与市场价之间的差价， 是由租金产生的，却是通过“买家”来支付的——即你把租金交给

    房东，买家又把“租金”支付了给你。这样就成

    功地把前面已交给原房东的租金又赚回来了。

    综上可知， “以租代买”最神奇的地方在于：投资者虽

    然并不拥有房产，却可以借别人的房子来赚取 100%的全

    额租金，而不仅是“转租”的价差。更关键的是，这一切

    都是“免费”的“午餐” 。

    “以租代买”的三大利润源泉

    虽然说“租金”是我们的主要收益来源，但实际上我

    们的利润源不仅“租金” 。除“租金”外，还有三大潜在利

    润来源：

    (1)低价买入

    房产一般存在“市场价”与“合同价”两个价，当你第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第59 页

    与房东商定“以租代买”的“买价”时，如果可以通过谈

    判技巧压低“买价” ，那么你实际上就已经实现了一种利润

    ——低价买入差价。这种利润最后将通过“买家”支付的

    “合同转让费”来实现。

    比如，你找到一处市场价值 30 万的房产，与房东签订

    “以租代买”协议，运用谈判技巧，合同价定为 28 万。当

    三年后转让合同时，你以市场价出售该“房产” ，即 30 万。

    那么，你就实际上赚到了通过谈判实现的 2 万差价。

    所以，你要记住，最“暴利”的房地产投资环节就是

    “谈判” ，几分钟也许就可以实现几万的收益。

    (2)地段升值

    一般情况下，房产都会随着城市建设发展而升值；只

    是由于我们“以租代买”模式的年限较短，如果选择老城

    区的话，升值空间将较小；所以，聪明的投资者，一般会

    选择城乡结合部的地域投资——这也是万科集团的投资智

    慧。因为这类地区升值空间最大，一般房地产开发周期为

    2~3 年 (从地皮买入到出售) ， 3 年后就可以实现投资回报。

    你也可以借鉴这种投资思路，在升值空间较大的地区

    采取“以租代买”来锁定房价，并以“零成本”持有 3~5

    年(因为一般“以租代买”的房东不愿意接受超过 5 年的

    期限) ，等待升值后，通过“转让合同”实现“地段升值”

    收益。 第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    (3)高价转让

    高于市场价值卖房是完全可能的。只要你能实现两个

    增值： “房产增值”和“交易增值” 。

    导致房产增值的最直接的因素还是外在的：即前面介

    绍的地段升值；另外，还有一些方法可以人为地快速增加

    房产价值：

    装修增值

    找到好的装修专家，帮你设计并改造房产，往往可以

    实现“麻雀变凤凰”的效果。只是这种方法投资较高，存

    在一定风险。

    内涵增值

    如果你可以为该房产找到一个比较独特的卖点，使其

    具备了不一样的内涵，那也可以实现增值；而且一文不出，坐地起价。比如：风水好。

    我们投资过的一处房产，处于顶楼，价格又较高，正

    常来说比较难卖(60%的人不愿选择顶楼) 。我们听房东提

    起，他买入这处房产后，不到两年就生了个儿子(他以前

    只有一个女儿) ，于是大受启发。我们立刻查找相关的风水

    书籍，提炼了一个“得子宝宅”的卖点。

    一经推出，大受欢迎。很快就以高于市场价 10%的价

    格出售了，买家也不介意什么“顶楼”了。

    “卖点”一定要具备“与众不同”的特色，与同地段

    房产相比，对买家的吸引力才能十足，才能“包装”升值。 第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第61 页

    融资增值

    如果你可以帮助现金不足的买家买入房产，那么你就

    可以按高于市场价值的价格出售“房产”——因为你通过

    “帮助融资” ，而使房产实现了“增值” 。

    比如，你找到一处市场价值 30 万的房产，通过“以租

    代售”持有三年。当转让合同时，你以市场价出售该“房

    产” ，即 30万。而买家最多一次性拿出 20 万，还差 10 万

    元。你为买家提供“过桥”担保，通过融资公司向买家提

    供 12 万元贷款，并要求把房价提供到 32 万。等房产过户

    完成了，将该贷款的担保转为“房产担保” 。

    这样，实际上你只不过是作了一个“过渡”作用：买

    家拥有房产前，是无法提供担保物的，所以无法贷款。买

    入房产后，就可以把该房产作为担保物来贷款。你就充当

    这个“过渡”性的担保职责，从而帮助买入得到贷款，支

    付购房款，购入房产后转由“房产担保” ，买家承担日后的

    还款工作。然后你就可以抽身出来。

    整个操作过程中，你可以完全操控房产的交接过程，可以直接控制风险。其收益却是非常直接。基本上 2~3 个

    月内就可以赚到几万元，而且买家会心甘情愿。

    此外，后文将介绍其他一些“融资技巧” ，都会帮助你

    轻松赚钱。

    这里我们介绍了“装修” 、 “内涵” 、 “融资”三种增值

    方式。三种方式比较，我们更推荐“融资增值” 。因为这种

    方式几乎不需要额外投资(相比于“装修增值” ) ，适应面第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第62 页

    广(相对于“卖点增值” ) ，价值明显(可以立竿见影地解

    决买房人的经济障碍) 。

    房地产投资本质上是一种“资本游戏” ，懂得“融资”

    操作的人可以获得更大的收益。

    其他利润源

    除了以上所介绍的三大利润源外， “以租代买”还具备

    其他潜在利润点：

    z “税收减免” ：由于房产证上写的不是你的名字，所以税务机关无法查实你的出租收益；

    z 租金预交：你可以通过低租金策略，吸引租客一

    次性交纳较长时间租金，以方便资金流转进而获

    利；

    z 直接转让“以租代买”合同：如果房东坚持索要

    较高定金，而你又不想放弃这处房产。你可以直

    接将该“以租代买”合同转让给别人，由别人接

    手完成合同。

    只要你付诸大量实践，不断思考创造性的解决方案，就可以从“以租代买”挖掘出更多的利润点，从而加快自

    己的投资脚步。

    “以租代买”的暗礁

    通过前面的反复讲解，相信你已经开始对“以租代买”第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

    为感谢您的本次购买，房神团队特别免费赠送《超魔力自动赚钱机》一书给

    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第63 页

    初具信心。但“以租代买”也存在一些“暗礁” ，几个要点

    一定要谨记；否则“以租代买”将带给你的不是财富，而

    是噩运。

    收益的核心源是“转让机会”

    无论你如何努力地“把房屋升值” ，以便出租个更好的

    价钱，都请不要忘了——只有“转让期权合同”才能让你

    真正致富。

    让我们再重温上面示例中的“收益分配图” 。你辛辛苦

    苦地作“三明治式出租” (即转租)三年，所得的租金差价

    不过为：

    200×36=7200

    而“转让期权合同”可以一个月内就收入 62000 元。

    与租金收益相比，有将近 8 倍的增幅。

    所以，当你获得“以租代买”合同后，第一件事是找

    房东卖房收益

    250000

    买家

    租客

    图4-3 “以租代买”收益分配图

    240000

    79200

    投资者收益

    69200 第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第64 页

    到租客来承担前面的租房成本；第二件事，就是去寻找可

    能的“买房人” 。

    找“承租人”是立即减少你的房产持有风险，使自己

    稳立于“不败之地” ，长期持有也不怕，可以克服多种潜在

    的困难。但“不败”的背面却是“不胜”——靠转租差价

    是不能帮你赚到钱的。

    最主要的收益实际上是找到买房人，以吸引人的卖点

    (如价格、融资方案等)尽快转让那份期权合同，让买家

    掏钱出来购买，并支付给你应得的“价差”——就可以尽

    快实现大额现金流入。

    根据我们的经验，最可行而且最容易的方案就是设计

    一套融资方案，帮助不够钱买房的人买房——不需等到地

    段升值，不需装修增值，不需设计独特“卖点” 。只要买房

    人支付一部分房款，甚至只需 10%的首期款就可以了(后

    文会详细介绍如何设计融资方案) 。

    你只要找到一处吸引买家的房产，通过设计一套好的

    融资方案实现房产交易增值，把合同转让给买家，帮助买

    家与房东签订购房合同，然后就可以提取你的“报酬”了

    ——就是“期权房价”与“增值后房价”的差价；这个差

    价收益其实是远远高于转租差价的。

    因此，你寻找并锁定的房产最主要的特征就是“吸引

    买房人” 。如果你找到的房产只适合于出租，年限已长，地

    段治安较乱——那你获得的收益将微乎其微，甚至把你的

    时间与精力都耗费在“与租客斗争”上面了；那你就不是第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第65 页

    在用脑去投资，而是在用体力。

    所以，寻找有“转让机会”的房产，并增值化转让才

    是“以租代买”获利的根本所在。

    多赢才能久赢

    正因为你更多地借助“融资方案”的设计来使房产升

    值，而不是侵蚀房东的卖房收益；既帮助了买家，更帮助

    了卖家，真正的多赢设计。因而可以在交易整个过程里，始终保持顺利实施。

    正所谓： “大家好，才是真的好； ‘以租代买’真好! ”

    只要房产状况及地段不错，根据市场价格与房东签订

    “以租代买” 协议就可以了。 从而不必太在意 “议价技巧” 。

    因为谈判技巧好的投资者虽然可以在“交易价上”获

    胜，但是当转让期权合同后，需要新买家与房东签订购房

    合同时，却很容易引起房东的不满，从而影响交易的实现。

    我们的目标是“多赢”——这种多赢不是建立在“短

    期小利”上，而是表现为：交易最终结束时，每个参与者

    都会发自内心的感谢投资者。

    补充一句，如果你是转让房产，最后得到期权转让收

    益后，一定要给房东一点“惊喜”——比如，多给房东一

    多赢的表现之一，就是你不必“费尽心机”地同

    房东“侃价”了。

    ——房神论道第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第66 页

    些钱。因为房东看到你利用它的房产获利，多少会心中不

    快。这些“意外”的收益，即使不多也会让房东“心理平

    衡”一下，甚至有助于帮你找到新的投资机会。

    很多投资新手常常忌讳告诉房东自己的投资意图。想

    用其他的“借口”来事前搪塞询问。

    这是新手最容易犯的错误之一。记住：你可能一时欺

    骗一个人，但不可能一世欺骗所有人。面对买房目的方面

    的询问时，当你堂堂正正表明你的投资意向后，房东常常

    会在其他方面提出自己的“要价” ，而很少会明确拒绝。因

    为房东的目的是“卖个好价钱” ，而不是纠缠你买房的真正

    打算——每个人都最关心自己的利益得失。

    所以，当被问起这个“地雷”般的问题时，你一定要

    立即琢磨到房东真正的“关注焦点”——大部分是怕自己

    的卖房收益受损，还有的是因为其他原因；找到“焦点”

    后，通过问句转移话题到房东的“焦点”上去，寻求共赢

    方案。

    当被问： “你买房是自己住吗？” (99%的房东会问起

    这个问题。 )

    如果该房产没出租过，而且布置得比较精心，那么你

    可以尝试的回答方法就是：

    多赢的表现之二，就是签订合同时，明白告诉房

    东未来可能的交易安排。

    ——房神论道第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第67 页

    “您这样问，是担心别人破坏您精心布置的家吧？你

    放心，我一定会保养好的。如果未来我转让的话，也一定

    会找到爱护它的人。 你认为房产哪处最需要细心关照呢？”

    如果该房产本身就正在出租，那就更容易回答： “我可

    能自己住，也希望有机会用于出租；那么，您有什么好建

    议？”

    如果房东明确提出：忌讳“中介牟利” (90%的房东不

    希望中介从交易中赚钱) 。

    你可以补充一句： “我也不喜欢中介，除非他让我赚更

    多的钱；如果我转让这份协议给别人，把转让费的一半无

    偿送给您，做为您的额外收益，您感觉怎样？”

    这时候，千万不能讹称： “自己不会转让” 。否则你会

    后患无穷。

    首付千万不能超过2 倍租金

    我们的“零首付”其实并不是真的“一分钱”都不需

    出，只是出钱之后很快会获得“补偿”——一般不超过 1

    个月就会由“租客”补偿。

    大量的实践经验诉自己，投入的钱越多，越可能出错

    ——因为你自己的钱投入得过多，就容易失去判断理性。

    而且钱越多，风险越高。

    当你投入的钱多到促使自己成为“狂热”推销员时，结果就往往相反——因为房产交易是一个很耗时的工作，一个小细节出差错都会使正常的程序拖上几天。 第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第68 页

    记住，租房永远比买房快。只有当通过租房使自己立

    于不败之地后，你才会平心静气、稳扎稳打地推进“期权

    转让”交易。

    “租金差价”收益低，但启动快——是“不亏”的保

    障； “转让期权合同”收益高，但耗时长——是“获利”的

    核心。

    房地产投资最忌讳“铤而走险” 、 “破釜沉舟”的投机

    主义行为。

    “太极术” 运作思路的 “完美” ， 就在于巧妙地结合 “出

    租”的稳健与“转让”的厚利。承担最小化风险，靠“智

    慧”投资，而非靠“现金”投机。

    你首付给房东 2 倍月租作为“一押一租”后，可以通

    过租客快速周转资金。但是如果超过这个“首付”限额，风险就产生了。

    我们明确告诉房东是“以租代买”而非“直接购买” ，其中一个目的，就是不给房东多要“首付”的借口。既然

    是“以租代买”那么日常支付就是以“租金”为标准的，超出这个“标准”的“索取”都是不合理的。

    “先租后转，稳中求胜”——要始终铭记“以租代买”

    的指导原则。

    小结

    本课介绍了“太极术”的入门“招术” ： “以租代买”第四课 以租代买——“借房赚钱”绝技

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第69 页

    的基本操作思路。

    首先，要通过“以租代买”合同锁定房产；

    其次，通过“转租”实现“零成本、零风险”地长期

    持有。

    第三，寻找买家，通过多种方法实现“房产增值”后

    转售——转售的手段即“转让期权合同” 。

    了解“以租代买”的基本思路后，后文开始详细分解

    介绍每一个环节的操作。下一课就教你去寻找符合投资标

    准的房产。 第五课 “黄金屋”——简单3步筛选房产

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第70 页

    第五课 “黄金屋”——简单 3 步

    筛选房产

    决定房地产投资成败的 95%的因素，取决于整个房地

    产操作的最初——找到超值的房地产。 所以， 你也要将95%

    的精力放到获得房地产筛选上面。

    对于投资新手来讲，这部“过滤”的工作量很大。你

    也不可能一间房、一间房的去找，一个房东、一个房东的

    去谈。 聪明人总有捷径走， 在这里我们推荐使用如下的 “寻

    宝”方法：

    第一步：网站过滤房源

    打开本地二手房产交易网站，进入“房屋出售”这类

    的版区，里面应该有大量的房主出售信息，而且基本上是

    每天都更新很快。

    (一)找房源

    你要仔细查阅，注意“配套设施”及“房源描述”信

    息栏。如果描述比较清晰，内容较全面，则 70%的情况下

    这一步的主要任务，就是找到基本满足出租要求

    的出售房源，并初步确定其市场价值。

    ——“网站寻宝”使命第五课 “黄金屋”——简单3步筛选房产

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第71 页

    该信息不是中介发出来的——如果有中介参与，会对我们

    后期与房东谈判、签协议造成不利影响，而且要交纳一定

    的中介费。所以，首先要学会过滤中介。

    而中介由于每天都要发布大量信息，所以很难在每条

    信息中都详细描述房产具体情况。因此，我们借助这种方

    法首先寻找房主自售的房子。

    如果你对该房产所在区域的交通、生活配套情况比较

    了解，只是不清楚房产的具体位置及所在楼盘新旧，就可

    以通过E都市(http:www.edushi.com)等电子地图网站了

    解(具体的使用方法在本书的第十四有介绍) 。

    注意，我们此时筛选的房产主要用于“转租”12

    ，所

    以要求不必太高，只要满足以下两个条件就可以通过“过

    滤” ：

    z 地段因素：交通、生活比较便利，出租需求稳定，治安不算太差。

    z 房产因素：有基本装修及水电设施，便于入住。

    公开出售价格属于该地段同类房产的中下水平。

    这里要再次强调一下，你不可能把所在城市各区县全

    都调查清楚。尤其对于投资新手来说，最适宜的起步工作，就是先利用业余时间去本地老城区转转，因为这些地方往

    12

    房地产的一大特色就是：什么阶层的人都有需求。所以，即使你“以租代

    买”得到的房产再破、再旧，只要价格够低，都会有人愿意出价购买。所以，选房产时，以“转租”为主来过滤房产即可。当然，也要考虑未来“转售”

    的方便。 第五课 “黄金屋”——简单3步筛选房产

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第72 页

    往建设较早，交通及生活配套不错，出租房较多。想出售

    房产的也较多。

    这类地域还有一个非常容易识别的特色——就是“房

    产中介”的店铺特别多。你只要根据“中介”找房产就可

    以了，呵呵，也算他们的一大“贡献”了。

    而第一步的主要工作就是初步圈定这类房产即可。

    (二)定价格

    如何知道某房产的要价是高还是低呢？这对投资新手

    是一个较大的挑战。我们也曾长时间被此困扰，经过反复

    摸索，终于发现了一种特别简单而高效的办法，就是： “给

    中介打电话” 。

    感谢中介，他们总是“免费”而“热心”地帮助我们。

    由于前面讲过了，这类地段往往分布着大量的房产中介，所以，你只要记下他们的联系电话，一边看着网站上的房

    产描述信息，一边给他们打电话询问就行。

    出于业务需要，他们对于附近地区的楼盘、小区都如

    数家珍，你就假借“自己是有房产出售的房东”去询价就

    好了。基本上，你只需要提供层高、装修、朝向、户型等

    信息就够了。一个电话不超过 3 分钟，就可以快速得到他

    们的报价。

    而房产中介给出的“每平方米单价” ， 都是市场价格的

    90%左右——这就是为什么很多房东不愿意与中介打交道

    的原因，因为他们开出的单价往往都与房东的期望价相去第五课 “黄金屋”——简单3步筛选房产

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第73 页

    甚远。

    最初确定房产市场价格，应问 5 家以上，才可以通过

    平均法得出相对公允的价格。随着经验的增加，你很快无

    须问中介，就可以自行判断出来了。

    记住，中介给出的单价只能做参考，而且其往往与房

    东心理价位有一定差距，你在后面的接触中，不能以此为

    唯一的根据。

    建议参考本书《配套计算工具》中的“ (1)二手房房

    价计算器” ，可以帮你快速估算出某房产的价值。

    通过“定价格”这一步，你就可以快速过滤出“超值”

    的房源信息出来。

    第二步：电话筛选房东

    为房产建档

    你最好把初步过滤出来的房产信息拷贝下来，用一个

    专用的电子文档来保管——建议用 Excel，因为它一个文

    档里有多个单页，可以直接把很多网页上的房产信息表格

    粘贴到 Excel的各个单页里。就相当于为每个房源建立了

    在这一步里，要求挖掘出房东的售房动机，并了

    解其交易灵活性。

    ——“电话筛选”使命第五课 “黄金屋”——简单3步筛选房产

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第74 页

    一个电子档案，便于后期的跟踪与记录。当然，更便于针

    对此房产的一些数据分析计算工作。

    与房东进行电话沟通，是一个很讲究技巧的工作，既

    不能太含蓄，又不能太直接；而且要做到言简义赅，节省

    时间。建议在晚上 7 点至 9 点之间打电话，否则很可能影

    响别人的正常工作。

    8 个简单而高效的问句

    以下的 8 个问题是基本的问话， 请面带微笑地打电话，以便营造良好的沟通气氛，在做过基本的问候之后，就可

    以开始提问了(方框里面的内容为该问话的辅助说明) ：

    1. 您的房子入住几年了？

    2. 装修怎么样？

    3. 每月的物业管理费是多少呀？

    4. 有没有出租给别人？

    5. 房产有按揭吗？供几年了，平均每个月多少呢？

    说明：通过简单而无压力的问题，帮助大家进入主题，同

    时也了解房产的使用年限。尤其注意，是否超过 5 年。

    说明：装修会影响房产的出租情况，我们要求只具备基本

    的装修即可，家电及家具配备问题不大。

    说明：物业管理费决定了该房产是否有小区，是否有保安

    值守等配套问题，直接影响将来的出租情况。

    说明：如果房东出租过该房产，则其出售动机很可能跟以

    前的出租管理太繁琐有关。 直接影响与其交易方案的拟定。第五课 “黄金屋”——简单3步筛选房产

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    6. 您为什么要卖房？

    7. 您希望最快什么时候搬走呢？ (如果此房已经用于

    出租了，就改成：您希望最快什么时候出售呢？)

    8. 如果可以尽快成交，是否愿意价格上便宜点？

    我们的问题是逐渐深入的， 对房东的压力也依次增强，如果缺乏前面的铺垫与情绪放松的过程，一些“冒昧”的

    问题可能引起房东的反感。所以你实际使用中最好不要打

    乱这种提问的顺序。

    经过以上 8个问题的确认，你基本上就可以明白房东

    的出售动机了。

    探询动机

    最常见的动机有以下四种，按比例由高到低排列为：

    1. 卖旧房以便买本地新房；

    2. 厌倦了出租管理，想一卖了之；

    说明：按揭情况会决定交易的执行细节，所以这个问题很

    重要。如果房东不愿回答，可以在面谈环节中再问。

    说明：这个问题是整个交谈的核心，一定要通过前面问题

    的预热后再来询问，否则容易引起房东不快。

    说明：此问题实质是确认房东是否急于出售，是对于其交

    易动机的深入探询。也有助于理解其交易灵活性。

    说明：由动机出发，就可以通过此问题来确认交易的灵活

    性问题。而价格的灵活是一切灵活条件的开端。第五课 “黄金屋”——简单3步筛选房产

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    3. 工作调动或者搬迁异地；

    4. 经济需要。

    由于在这里我们选的是“以租代买”的合适对象，我

    们无法一次性交完所有房款并完成房屋过户，所以，我们

    最可能的合作对象就是符合(1) 、 (2)原因的房东。

    幸运的是，这两种情况的房东占了总数的 60%以上，所以我们的投资机会是大量存在的。

    对于出售动机比较明确的房东而言，问题 7 和问题 8

    常会引出他们的一大套“倾述”——这时，你要表现出足

    够的耐心与热情，因为这时将决定他们交易的灵活性。人

    们都是感情的动物嘛。你需要及时就他们讲出的线索，提

    一些关联性的问题，来进一步确认他们的交易灵活性。

    如果经过一番沟通，你发现房东动机合适，而且表现

    出了交易方式的灵活性倾向，那么就可以把这类房产送入

    下一步了。否则就无情的删除这条信息。

    记住，一定要边听边记录下来他们答问的要点，事后

    整理到你的房产电子档案中；以便及时的分析、总结及跟

    进。

    第三步：面试房产

    一般情况下，如果你在网上查看了 20条房产信息，可

    能只有 3 条值得打电话确认。而 3次电话后，只有 1 条线

    索值得继续跟进，去亲自看房。 第五课 “黄金屋”——简单3步筛选房产

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    所以经过前面大量的筛选之后，我们就可以找到符合

    自己条件的房产了。

    (一)事先准备

    看房前一定要做的两点准备：

    (1) 找一个搞装修的人做朋友，请他同去；

    (2) 事前打电话要求房东准备好房产证原件及复

    印件，并随身带来房产所有者的身份证；

    之所以要带一个搞装修的朋友，是因为他会帮你检查

    房屋的质量并估计可能的装修成本——这一点对于投资新

    手尤其重要。

    所以，事先通过各种渠道或者转介绍，一定要认识一

    个有丰富装修经验的人，他将成为你重要的合作伙伴。

    同时，要求房东准备好房产证及其身份证，是便于核

    对房产的交房时间、户型面积等；如果房东推脱说，不方

    便提供这些证件， 你就直接说： “等您愿意提供时， 再面谈。 ”

    很多骗局及风险即可避过。

    由于现在的房产证基本都是“房产+地产”的双证合

    一证书，所以你可以看到的往往就是《房地产权证》 。该证

    书最后会有该房产的平面图，最新的平面图都是电脑图，标注有详细的长宽尺寸，房东不易在面积上造假 13。

    13

    具体的房产证观察细节，请查看本书第十五课相关内容。 第五课 “黄金屋”——简单3步筛选房产

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    (二)看房细节

    看房是一个非常重要的环节，决定了未来投资成败，所以要细心加细心。

    结合以前的大量经验，我们将其总结为下表，建议你

    将其打印一份，每次看房时都一一核对。

    表5-1 房屋检查核对表

    项目 条目 得分

    楼下可否有停车位(摩托车小汽车) 1 0

    是否有保安值勤 1 0

    是否有人负责楼道定期清扫 1 0

    该楼盘本地住户多不多 1 0

    周边情况

    周围是否噪音较小 1 0

    门口是否有装有防盗门 1 0

    是否有两个卫生间 1 0

    主客厅是否通风便利 1 0

    主客厅是否采光较好(以东、南朝向为佳) 1 0

    承重墙有无裂缝 1 0

    浴室、马桶漏水是否使用正常、地漏不堵塞 1 0

    房屋墙面有无变色、起泡、脱皮、掉灰的现象 1 0

    供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅

    通到位

    1 0

    暖气供、回水支管有无倒坡现象 1 0

    门窗开启是否灵活，门窗的密封性能好坏 1 0

    屋顶有无渗漏的痕迹 1 0

    阳台玻璃有无裂缝 1 0

    房产情况

    地板有无不平、松动或者颜色不一现象 1 0 第五课 “黄金屋”——简单3步筛选房产

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    自来水水质是否正常 1 0

    其中重要的地方一定不能马虎：

    (1)检查房屋有无裂缝

    首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶

    上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的

    裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角

    呈 45 度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结

    构性质量问题。

    其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也

    属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯

    穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类

    房屋，一定不能报侥幸心理。

    (2)检查房屋有无渗漏

    要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查

    房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都

    是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管

    道接口是否渗漏。把厨房、卫生间的水放一放，察看是否

    会渗漏。

    (3)检查房屋内开关、插座及总电闸有无问题

    各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细

    了解。30%的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路

    的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台

    了《住宅设计规范》 ，规定每套住宅回路数不宜少于 5 个。第五课 “黄金屋”——简单3步筛选房产

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    您，该书揭示了由我们首创的、具有轰动性的赚钱技术。 第80 页

    增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的

    发生。

    此外， 我们找房的目的是 “转租以快速获得正现金流” ，所以，房屋检查还要关注“未来的租客是否方便” 。因此应

    该在“卫生间、电源、噪音、通风、采光”五个方面重点

    考察。而其他方面，或者可以忽略，或者可以通过低成本

    的装修来弥补，因些不用太过斤斤计较——当然，房屋的

    不足可以成为与房东谈判的筹码。

    小结

    本课介绍了快速寻找并筛选房源的方法，归纳起来主

    要包括以下步骤：

    (1) 通过网站快速寻找房源信息；

    (2) 向中介打电话估计该房源市场价格；

    (3) 与房东通电话，确认其出售动机；

    (4) 上门检查房产。

    如果房屋在这些方面基本都过关的话，那就可以考虑

    与房东进行谈判并签订合同了——而下面部分正是“以租

    代买”的核心环节。

    第六课 双重合同——99%的人不懂的法律武器

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    第六课 双重合同——99%的人不

    懂的法律武器

    “以租代买”是一种特殊的“组合式交易” ，它包括了

    “房产租赁”与“购买期权”的双重属性——而这两种属

    性在法律上具备较大差异。

    作为投资者，一定要明白“租赁关系”与“买卖关系”

    的差别，应该采取不同的法律文书形式分而治之。合同的

    标题必须注明该合同的“属性” ，而这对于合同内容的法律

    关系界定具有重大意义。标题为“房屋租赁合同”的合同，与标题为“购买期权合同”的合同，在争议处理时会有较

    大差别。

    因此，为同时表述清楚“租赁”与“期权”这两种交

    易性质，你必须与房东分别签订“租赁协议”与“购买期

    权协议”两份合同；这两份合同共同组成“以租代买”的

    交易协议。

    采取两份合同的组合，还有个更大的好处隐含其中，请仔细学习这课内容。

    “租赁合同” ——“零成本”的保险单

    巧妙的“租赁合同” ，可以减少“入住风险” ，保证我

    们的“转租”权益，进而“以租养租”的“零成本”持有第六课 双重合同——99%的人不懂的法律武器

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    房产目的。因而， “租赁合同”的核心条款是为保证投资者

    可以合法利用该房产获得转租收益。故条款所涉及的内容

    基本上都要围绕“费用结算” 、 “房屋入住”展开。

    下面让我们逐条分析(方框里的内容为条款示例) ：

    交租及入住规定

    第条 费用结算

    甲方保证有关本房产的燃气费、煤气费、水电费、电话

    费、有线电视费、网络使用费、物业管理费、环境卫生费、保安费等生活费用，均在本合同生效前结算清楚。

    所有费用不能让房东留尾巴，一定要在入住前让他结

    算清楚。

    第条 租金交纳

    乙方每月应付租金为_______元(大写：_______元整) 。

    乙方每次于当月_______号前交本月租金；乙方如拖欠房屋

    每月应付款______天以上的，甲方可以按月应还款金额 1%

    向乙方每天加收滞纳金。如果乙方未能在第二个月的___日

    前按期付款，甲方可以要求解除本协议。

    与房东约定租金交纳的具体日期时，一定要预留下至

    少三天的时间缓冲，以便于首先索取租客的房租，再转而

    向房东交租。

    第条 房屋入住

    在本合同签订后 7日内，甲方保证乙方可以入住使用本第六课 双重合同——99%的人不懂的法律武器

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    房产，乙方对房屋附属设施、家 电、家具、房屋物件(钥

    匙、电卡、燃气卡、交费卡等)进行交接验收，如需维修，甲方在交房给乙方入住前应根据乙方要求维修完毕。甲方应

    保证在本合同签订时，本房产本身及附属设施(包括水、电

    等设备)处于能够正常使用状态，无大的质量问题并在约定

    期限内交房给乙方，否则乙方有权要求甲方退还定金，解除

    合同。

    对于一般租赁而言，基本上很快就可以入住；但对于

    很多以卖房为目的的房东而言，他们往往还没有做到立即

    搬出去的准备。所以，你在合同条款里，要跟他们约定好，签订合同时，交一半定金；当他们搬走并将钥匙交给你时，你才交另一半定金，以便督促他们尽快把房产空出来，达

    到自己希望的出租状态。

    同时， 投资者应该在取到钥匙时对房产进行仔细检查，确保房产状况不影响正常生活。 否则就立即要求房东维护。

    而不能把这种维修责任转嫁给自己。

    使用权利

    第条 使用权利

    乙方入住后可以善意的改善房屋装修，但需事前取得甲

    方书面同意；费用由乙方自理。

    关于房屋的“装修条款”是较容易引起争议的地方。

    因为“租赁期间”的房屋产权并没有转移给投资者，所以

    房东往往不愿意别人随意改动自己房屋的装修。 第六课 双重合同——99%的人不懂的法律武器

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    因此，建议你在做一些装修改动前，要征求房东的同

    意。当然一些简单家用设施的添置并不需要通知房东。但

    是你“粉刷墙面” 、 “吊顶” 、 “加隔间”等工作就需要与房

    东达成一致。

    只要你的装修是增加房产价值，而且对于房屋结构没

    有太大影响的，一般房东不会拒绝——反正对他也是好事

    一件。

    而且做为投资者，你也没必要对房产进行大规模的装

    修投资；这种工作往往费时费力，而且风险较高。不推荐

    新手从事这种投资。

    转租权利

    第条 转租权利

    乙方在占有使用期间有权对房屋出租。对乙方经营房屋

    所的利益甲方无权主张。

    此外， “转租权利”是一定要争取到的，这一点不容争

    议。如果房东要求必须经过他同意才能转租，那你就需要

    使用其他“更好的建议”来解除房东的疑虑。

    最简单的“建议”就是提高“房租” ，让“金钱”说服

    房东。所以， “以租代买”的方案中，往往需要投资者为房

    东支付比正常价格高一点的租金来获得“转租”权利。

    如果房东已经把该房产出租过，那他就比较容易接受

    这种方案。如果房东没有出租过，那你就需要花点耐心。

    不要试图绕开这个问题， 因为房东迟早会知道你是 “以第六课 双重合同——99%的人不懂的法律武器

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    租养租”的投资者。如果他事后搞破坏，你会麻烦不断。

    如果房东完全不容商量，那你直接走开好了，没必要

    因为一棵树木放弃整个森林——愿意接受方案的房东要多

    得多。

    其他的要点就与普通“租赁合同”一样了，你可以很

    容易找到大量的“合同范本”参照，在此不必多述。

    “期权协议”——赢利的魔术盒

    通过前面的学习，相信你已经认识到了“转让期权合

    同”是“以租代买”交易的“利润之源” 。那么你一定很希

    望了解“期权”是什么，以及“期权协议”的秘密。下面

    我们就一起探索这个 99%的人都不了解的法律武器。

    由于这里涉及了一些法律专业术语，所以请你一定要

    认真的阅读，最好可以参考合同法文本。法律是房地产知

    识体系的重要环节， 值得你花费巨大的时间与精力去研究、学习。

    我们下文将做简单的“期权”解释，如果你想了解更

    多，就请查阅相关资料。

    “期权”简析

    “期权买卖”本质上是“购买了一种权利” ；交易双方

    签署期权合同以表达这种交易“有效” 。

    就好像车票一样，买家购了车票，该车票所标注的座第六课 双重合同——99%的人不懂的法律武器

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    位就“唯一性”地属于买家，或者说是持票人；持票人出

    示该车票，就可以占用这个位置。车站不能把“占有”这

    个座位的票再卖给别人。但是，这个票是有时间限制的，超出这个时间范围，这个票就作废了。

    期权与车票的原理一样，但是期权是不能“退票”的，而且过期立即失效。

    假定房东为 G，投资者为 F。则期权合同的甲方为 G，乙方为 F。G就是期权的卖家，F即为期权的买家。搞清

    楚这两个角色，会对后面的理解有很大帮助。

    F向 G支付期权费，用于购买“买房的权利” ；G收取

    期权费，把这种“买房的权利”卖给 F，这种权利是“独

    占性”的，即在约定的时间范围内，G不能再把该房产出

    售给别人，因为“购买权利”已经出售给F了。同时，这

    种 “权利” 是有时间限制的， 过期不 “行权” (即 “不买房” )

    即失效。

    所以，F 与 G双方构成债权债务关系，而这种“权”

    即“在指定的时间范围内，以指定的价格及付款方式，购

    买指定的房产”的“权利” ；F 即“债主” (债权人) ，G即

    “欠债者” (债务人) 。

    “期权合同”的突出优点

    为什么要使用“购买期权合同”呢？因为它具备无可

    比拟的好处，是衡量一个投资者水平高低的重要标尺。

    简单来讲，它有 3 大好处： 第六课 双重合同——99%的人不懂的法律武器

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    (1)便于转让

    由于双方是债权债务关系。F是有权利，无义务；G

    是有义务，没权利。所以，从法律规定来看，F 可以不经

    过 G同意，而转让该“期权” (债权)给第三方——有点

    类似于银行出售“不良资产”的做法。当然，最接近“期

    货买卖”操作。这就为F后面的“转让期权赚差价”埋下

    最有利的伏笔。

    (2)简洁易懂

    相对于其他房屋买卖合同，动辄三、四十条，几十页

    纸的规模； 期权协议只要说明关键要点即可， 一页纸内 500

    字左右即可覆 ......