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房地产与城市发展：问题及对策.pdf

http://www.100md.com 2020年3月30日

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房地产与城市发展：问题及对策，这是一本针对中国房地产发展问题介绍的书籍，书中一共拥有四大篇章为读者介绍内容，读完此书会获得许多的知识点。

    介绍

    《房地产与城市发展：问题及对策》是“中国经济开放论坛”第2次专题研讨会“房地产与城市群发展”的研讨成果，19位专家学者激辩房地产历史与现状，群策城市发展未来——中国房价是否存在泡沫？农民工购房市民化怎么操作？房地产的“限”与“购”怎么平衡？地产税为什么必要、如何可行？住房抵押贷款常见问题怎么应对？房地产产业与企业发展如何转型？……本书体现了与会专家的集体智慧和理性认识，供关心中国房地产和城市群发展问题的读者参考。

    图书作者资料

    陈杰，上海财经大学校讲席教授、不动产研究所所长。

    陆铭，上海交大经济学院特聘教授、中国发展研究中心主任。

    黄益平，北大国家发展研究院副院长、教授。

    潘英丽，上海交大安泰经济与管理学院金融学教授，博士生导师。

    主目录预览

    第一篇中国房地产市场发展的现状

    第二篇房地产市场发展的国际经验

    第三篇中国房地产与城市发展中的问题、原因及影响

    第四篇中国房地产市场发展的未来

    书籍精彩

    中国的房价问题，要解决人地要素的配置脱节

    当前中国的房价问题，本质上是供给与需求脱节的问题。一个城市的房价，最重要的三个变量就是这个城市的收入水平、人口流入量和它的土地供应。收入水平和人口流入量决定了住房需求，而土地供应量是住房供给最重要的决定因素。在本质上，中国各个城市之间房价的严重分化，是因为多年以来非常严重的人、地要素的配置脱节。具体来讲，就是人的城市化和土地的城市化是严重脱节的：在收入水平高和人口流入多的地区，土地供应受到了相对更为严格的政策控制；相反，大量的土地和住房供应被政策引导到了收入水平较低和人口流出的地区。前一类地区出现房价高企，特别是在一线城市；而后一类地区主要是中西部的三、四线城市，这些地区城市人口的增长速度大大低于城市土地和住房数量的扩张速度。

    中国有一句古话叫做“人往高处走”，这句话在现在可以看成人往收入高的地区流动，这是因为人有自然趋利的天性。土地也是一样，市场经济国家通过地价调节土地的供求关系，地价高会增加土地供给，土地供应受到地价调控。而中国并没有按照市场的供需规律配置土地资源。

    中国的中西部和东北地区人口是净流出的，这是经济地理在区域经济发展中的作用导致的。20世纪80年代以前，中国是一个封闭经济，封闭经济下不需要做出口，使得铁路重要而港口不重要。但是中国进入20世纪90年代后经济高度开放，特别是在21世纪开放程度快速提高，这个变化使得港口变得越来越重要。而东北的海港条件远不如东南沿海，导致了东北工业的比较优势发生了逆转，在同时期，东北也从一个人口流入地变成了人口流出地。2000~2010年东北净流出了200万人口。可是在考察经济增长时，人们容易忽视人均增长这个概念。国家统计局的数据显示，由于人口总量的减少，但经济总量增长是正的，东北的人均经济增长率是超过全国平均水平的。由于人们习惯于只关注总量指标，因此，为发展本地经济，每一个地方政府都在寻求资源，其中最重要的就是土地。土地资源本身是不可移动的，但建设用地指标却是可以变动的。中国各地区的建设用地指标是中央层面控制的，中国人口净流出的中西部省份，其土地供应份额却是逐年上升，这就是所谓“人往高处走，地往低处走”。自2003年始，由于动用行政力量追求地区间总量平衡，致使经济增长被扭曲，造成了资源的浪费与低效。

    在中国内地省份，由于人口没有实现充分流动，内地政府必须给本地居民提供相应的公共服务，同时还要面对经济发展、绩效考评、税收增长的压力。故中西部省份的地方政府使用分配到的建设用地指标建设了大量的工业园和新城。据不完全统计，2013年在建新城数量达到105个，其中大于1000平方千米的新区19个，500~1000平方千米的新区10个，100~500平方千米的新区约40个。

    中国中西部地区劳动力的生产效率低下，又远离中国沿海港口，使得内陆地区没有比较优势，经济缺乏竞争力，他们建设的新城和工业园区缺乏足够的产业支撑。假设中国不是统一货币的，内陆地区使用的货币是应该贬值的，但中国是统一货币区，所以内陆地区无法实现货币贬值，这些因素共同作用就限制了内陆地区收入端的增长，财政收入较东部沿海地区出现了巨大差额，内地发展越来越依赖中央政府的转移支付。由于地方政府是不能破产的，所有地方政府因支出端超过收入端产生的负债最终无法偿还时都会转移给中央政府。背离经济规律，不按照各地方的竞争力和比较优势来配置资源，就会导致入不敷出，表现在中国宏观经济上，就是效率低下、经济下行、债务累积。去除情况特殊的三个直辖市，人均GDP较低的中西部省份负债率普遍比较高，存在着较大的风险隐患。而中国的债务跟欧洲的债务又有所不同，欧洲大部分债务是用于支付公共服务和社会保障的，中国是投入在基础设施和工业园建设上。将负债当作投入，GDP当作产出，中西部地区较高的债务率说明了其投资回报低，经济运行效率低下。而这个情况在2015年并未得到改善。

    中国人、地要素的配置脱节对中西部地区的影响是经济效率低下和投资债务高企，而对东部地区则造成房价和工资的上涨以及产业的过早转移。房价本质上反映的是住房供给与需求的关系，自2003年后中国人口流动方向与土地供给方向的背离导致中国房价也从同年开始在不同城市出现了分化现象。

    房地产与城市发展：问题及对策截图

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